土地流转如何贷款
导语：从整体上来说，土地流转是指土地使用权的有效流转。拥有土地承包经营权的农户将土地经营权或者使用权转让给其他农户或经济组织，也就是所谓的保留承包权，转让使用权的行为即为土地流转。那么，关于土地流转如何贷款的呢?一起来看看相关的内容了解一下吧。
土地流转如何贷款
一、合作社流转土地贷款模式(山东枣庄)
1、从法律法规的合法性
首先，土地合作社在办理土地使用权质押贷款时，以土地使用权流转收入作为质押对象和还款来源，以“农村土地经营收益权”为质押标的物，即以土地上的农作物、树木、林果等附着物收入为第一还款来源，抵押的是土地收益，土地承包权仍然归农民所有，经营权归合作社使用，实际上体现的是农民土地使用权中的用益物权，从而避免了土地使用权不可抵押的法律限制。
其次，枣庄市中级人民法院出具了法律意见书，出台了关于“农村土地改革提供司法保障和服务的见”和“关于切实保护涉农金融债权的意见”方面的文件，重点解决了农民不会失地、银行贷款来源有保障两方面问题，并为土地抵押提供了法律保障。
第三，枣庄市政府向农民颁发的《农村土地使用产权证》期限为20年，小于《农村土地承包经营权证》有效期为30年的规定，当借款人不能清偿到期借款而由质押权人实现质押权时，是以《农村土地使用产权证》记载的期限内土地使用权的变现价款优先受偿的。
2、模式介绍
枣庄市政府首选市中区、山亭区、滕州市、峄城区、薛城区、台儿庄区6个区(市)推行土地流转制度改革试点，通过“发放农村土地使用产权证、组建农村土地合作社、建立农村土地使用权交易市场、实施金融跟进”等“四位一体”运作模式的制度设计，充分发挥土地使用权的担保功能和融资功能。
3、土地收益权抵押贷款流程
所需材料：土地合作社以入股会员的土地使用产权证在县级土地管理部门换成合作社统一的土地使用产权证。合作社营业执照、法人身份证、信用社申请贷款表。
流程：信用社对土地合作社的土地质量、经营面积、销售利润等进行调查评估后，对土地合作社的贷款申请进行审批，确定授信额度发放贷款。质押后土地使用产权证交土地产权交易所保管。
二、家庭农场土地流转贷款模式(吉林)
1、法律依据
根据我国《物权法》的有关规定，不能抵押土地承包经营权。但土地收益保证贷款办理过程中并不涉及对承包经营权的抵押。这一创新有效地规避了相关法律风险。
2、模式介绍
在土地收益保证贷款的规则设计中，由县级政府成立物权融资服务中心设立了物权融资公司。物权融资公司所受让的土地承包经营权，其实是仅发挥担保功能的土地承包经营权，而实际对土地进行占有并使用收益的都是原土地承包人。物权融资公司是能够让农地充分发挥效用的合格受让主体。土地收益保障的概念和成立物权融资公司的做法解决了这项创新的合法性问题。
3、操作流程
所需材料：场主身份证、户口本、土地承包经营权证，申请表，还款计划说明书，所需材料全部要加盖家庭农场公章。
操作流程：农民首先将其土地承包经营权转让给“物权中心”，然后农民就可以此向金融机构申请贷款。当农民正常归还金融机构借款后，“物权中心”与农民达成的土地流转合同自动解除;当农民没有按时偿还金融机构贷款时，“物权中心”将获得的农民土地承包经营权另行发包，将发包获得的款项归还金融机构，待新的承包人承包期限届满后，土地承包经营权再退还给原土地承包人。
土地流转经营权终于可以贷款了!
以一张土地流转权证做抵押，11月18日上午，在多个政府职能部门的见证之下，达县帝源家庭农场总经理蒋登帝与达州市农商银行签订协议，获得贷款120万元。农场后续建设急需的资金终于有了着落，蒋登帝高兴地告诉记者：“土地流转经营权终于可以抵押贷款了，这对我们来说简直就是及时雨!”
当天，共有三家现代农业企业与银行签订了土地流转经营权抵押贷款协议，总共获得贷款720万元。首批土地流转经营权抵押贷款成功签约，标志着我市土地流转经营权改革取得了重大突破。此时距国务院今年8月出台《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》仅仅3个月。
近年来，随着传统农业的转型升级，达州市农村土地经营权流转明显加快，家庭农场、农民专合社、现代农业企业等新型农业经营主体不断涌现并蓬勃发展，人们对盘活土地存量资产、发挥土地流转经营权的价值具有强烈的现实需求。人民银行达州市中心支行积极贯彻国务院部署，通过广泛深入的分析调研，牵头制定了《达州市农村土地流转经营权抵押贷款试点工作方案》。达州市农商银行作为试点银行，按照土地流转尊重农民自愿、农民利益不受损失、耕地红线不突破的原则，创新开发出针对家庭农场、农民专合社、土地经营业主等小微新型农村经营主体作为服务对象的“蜀信·土地流转贷”金融产品，拓宽了支农服务的领域。
据悉，由于土地流转经营权抵押贷款利用的是人民银行低利率的支农支小再贷款资金，所以，它的贷款利率更加优惠，还能有效降低融资成本。同时，土地流转经营权抵押贷款直接以流转土地经营权作抵押，辅之以地上定着物收益，以及经营收入、财政奖补资金账户质押和股东连带担保，突破了担保公司担保的传统做法，使得它的办理程序更加方便灵活。另外，试点银行还积极争取涉农保险、风险担保基金等其他风险缓释政策，有效降低了土地流转经营权抵押贷款的风险。
人民银行达州市中心支行负责人表示，今后将继续积极引导辖区金融机构盘活存量、用好增量，增加对关键领域和薄弱环节的信贷支持。同时，引导地方法人金融机构全面开展土地流转经营权抵押贷款，积极申请使用支小再贷款、用常备借贷便利、信贷资产抵押发放再贷款等新型政策工具在达州的运用，为达州引入更多低成本资金，及时、精准、定向地支持“三农”、小微企业发展。
达州市人民政府联系金融工作的有关负责人表示，我市首次开展的土地流转经营权抵押贷款试点，是适应我市农业现代化发展、适度规模经营和新型城镇化的现实需要，有利于盘活农村土地资产，增强农村土地资源效能，推进农村金融产品和服务方式创新，为农村金融注入新活力，提高农民贷款的可获得性和便利性，促进农业现代化加快发展。
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