新一周北京房价地图:北京的房子还能买吗？

2017-03-31

先来看房天下的房价地图：

再来看各位专家的说法吧。

问题一：北京的房子还值得买吗？

郭毅：北京的房产当然还具备投资价值，如果连这里都没有投资价值，那我想在全国也找不到一个价值的高地。从纯投资的角度考虑，我觉得可能需要从三个维度进行判断：投资门槛、投资成本、回报周期。

陈云峰：北京房地产太有投资价值了！北京的房产有很大的升值空间，不要看现在四环以内达到9万元/平方米，五环内也基本上到6万多了，我觉得像北京这样具有首都性质、资源高度集中的城市，未来房价至少还有50%的上涨空间，而且这50%有可能在5年内就能兑现。

问题二：在北京买什么样的房子更合适呢？

熊志坤：对于个人投资者来说，住宅和写字楼产品仍然是可以选择投资的产品，尤其是位于新兴区域的住宅和写字楼产品将有可能因为区域发展的带动而享有较大的升值空间。项目的区位、价格，以及产品本身，包括开发商、硬件水平、物业管理等都是在投资时需要考虑的维度。

李杰：首先，住宅兼居住和投资两个功能。其次，从投资角度分析，中短期投资要考虑未来资产升值速度和潜力，更加看重区域未来规划对此区域的提升，比如通州（北京副中心）和大兴（第二机场）；长期投资则更加看重投资回报，租金水平及其增长能力。那么，在选择房产时需要综合考量地理位置、公共交通、配套设施、户型面积等因素。

问题三：商住房还值得投资吗？

郭毅：我还是看好商住项目在未来的升值空间。主要是因为当前北京住宅市场出现了非常严峻的供不应求的局面。那么，商住公寓是对住宅市场非常有力的补充，特别是面向广大的刚需和刚改人群。但是从目前政府的调控方向来看，对北京还是希望能够以分流人口的同时疏散非首都城市核心功能，而商住项目其实是缩小了面积后增加了居住密度，不利于人口分流的目标实现，所以对商住产品的调控，未来可能会进一步严格和紧缩。从这一点来看，商住项目的投资价值和居住价值都存在巨大的不确定性。

陈云峰：北京商住项目最大的特点就是除通州区域外不限购，这就成为了那些没有购房资格一族的首选。我觉得地铁沿线70平方米以下的小户型商住房，未来还有很大的升值空间的。

从分区域来看，我不太看好通州的商住项目，因为它的升值潜力已经透支了；至于核心区，三环以里的商住项目仍然还有空间，但因其由于落户、就学，社区环境也无法和商品住宅相提并论，决定了其上升空间应该不大，未来的涨幅不超过20%吧，和住宅相比要差很多。

问题四：核心区二手房和郊区新房相比，哪个更好？

熊志坤：在总体价格差别不大的情况下，核心区的二手房可能在享有的配套资源上更为成熟，如教育资源、医疗资源等，但由于核心区单价更高，因此实际的居住面积会比较小。而五六环外的新房由于单价相对较低且入市年份较近，居住品质和小区环境都会有明显优势，但其地段和配套方面的相对不足则是其短期内的明显劣势。

李杰：自住需求和投资需求所考虑的因素不一样。生活质量、居住舒适度、周边配套设施是自住需求最重要的考虑因素。如果周边交通较为便利（地铁、高速路），配套完善（有医院、学校、购物场所等），尽管位置稍微偏远，同样总价可以购买更大面积的纯新房，享受相对优美安静的居住环境，这对自住需求，特别是改善性需求的人群来说是很好的选择。

如果以投资为主，则以房地产最经典也是最朴素的理论“位置，位置，还是位置”为指引，即地理位置越核心租金收益越稳定，而且抗跌性越强。

问题五：那在北京买房是不是就没有风险了呢？

陈云峰：现在一些所谓的10万+，是炒起来的，存在一定的泡沫，并不是说只要买了就保准会升值。如果再次启动调控政策，特别是金融政策、信贷政策一旦从紧，市场或会出现10%-20%的调整。从2008年开始，几乎每隔两到三年都会出现一次标志性的宏观调控，房地产的周期性已经体现得很明显了；所以我觉得买房的时候，还是要有房价回调的准备。

任莉：其实很多豪宅都是“贴标签”，大部分只是相对高端的改善产品。北京有那么大的存量房，如果有一半的人有置换升级的需求，对高端市场来说便是非常可观的需求量。所以按现在的供应量来看，并没有风险。

我一直认为，真正的风险是来自于个人的偿付能力。如果一个人一个月挣5万元，3万元用于还贷，有什么风险？如果一个月就挣3万，一旦遇到经济下行带来的失业等变故，这才是风险。总之，风险是个人的，不是房地产的。

李杰：风险方面，对于近年来以高地价取得并开发的豪宅项目，开发商面临前期投入资金巨大，而后期销售周期较长的问题，对其资金回笼形成一定压力。而对购房者来说，豪宅因其高总价，进入二手房市场时变现速度会减慢。