房屋买卖合同违约责任
导语：在房屋买卖过程中，常常会发生违约纠纷，此时一方会要求另一方承担违约责任。尤其是在房价剧烈变动，或者新政策出台的时候，违约的情况更加常见。那么，房屋买卖合同违约责任怎么认定?一起跟小编来看看吧。
房屋买卖合同违约责任
约定购房合同违约责任要注意几个方面：
一般情况下，开发商方面违约情形主要包括：
1、卖房后要求换房;
2、不按期交房;
3、交付的房屋不符合合同约定的交付条件，如面积变动超过约定幅度，质量不符合要求等;
4、办理过户手续时不符合规定和约定等;
5、商品房没有达到合同约定的装饰、设备标准;
6、基础设施、公共配套建筑不能在合同约定的时间内达到使用条件;
7、没有按合同约定的时间提供相关资料导致买受人无法取得商品房权属证书;
8、没有按合同约定履行保修义务等商品房买卖合同违约责任怎么约定商品房买卖合同违约责任怎么约定。
上面说到的情形是在约定违约条款时应注意的，但是，对于具体条款应约定具体标准，比如说精装修，不能只“约定精装”，应该就精装的装饰、材料标准等说明，以防在没有标准的情况下出现扯皮、不负责的情况。
违约承担方式、责任赔偿
违约发生时，购房者可通过解除合同、要求房产商支付违约金或赔偿损失等三种方式承担责任。其中，支付违约金是指合同当事人不履行或不按约定履行合同时，应付给对方当事人由法律规定或合同约定的一定数额的货币。在约定支付违约金条款时，购房者一定要注意双方约定对等，以防给自己造成不利。
比如，合同约定“若开发商延期交房，每迟交一个月，按购房者已付房款3%计算罚金，付给购房者作赔偿;同时约定购房者若未按期限向开发商缴清房款，开发商有权从购房者已交购房款中，扣罚10%的金额作违约金”商品房买卖合同违约责任怎么约定合同范本。这种约定就是不对等的，时间、赔偿金额两方面，购房者均处于不利的地位。
商品房买卖合同的违约金如何判定?
商品房买卖合同中常常会约定违约金，违约金怎么约定?在法律上对商品房买卖合同的违约金有明确的规定，依据《合同法》第114条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
一、法定依据
1、《合同法》
《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
2、《合同法司法解释二》
《合同法司法解释二》第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《买卖合同司法解释》
《买卖合同司法解释》第26条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
二、实际中违约金的考量因素
一般约定违约金数额旨在防止出现违约情形之发生，在司法实践中，法院一般对于违约金采当事人意思自治原则，不会主动对违约金数额进行调整。然而违约方一般会以实际损失及主观过错程度加以抗辩，要求法院予以适当减少。在司法实践中，合同违约金考量的因素主要有以下四个方面：
1、实际损失
实际损失系由违约方造成所实际发生的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
在司法实践中，守约方常常以房款利息损失和偿还抵押贷款利息的损失。前者系因迟延付款导致利息收入之损失，后者系因迟延付款，守约方被迫借高利贷导致利息之损失。然而利息之利益并非合同可得之利益，损失亦非违约所必然发生之损失，因此法院对此一般不予支持。
此外，守约方亦常以租金损失抗辩，如出卖人主张租金利益损失，而法院一般以房屋仍处于卖房者实力支配下为由，不予支持。那么，法院通常会支持哪一类损失呢?从司法实践看，法院一般会支持因合同所发生实际之费用，如出卖人为履行合同所支出如搬家费，买受人在过户之前对房屋之必要装修及添附之费用等。
2、过错程度
合同法规定违约之责任系采严格责任原则，但具体合同法分则中却有不同规定，违约金亦区分惩罚性和补偿性两种。具体到商品房买卖合同，过错程度是法院判定违约金数额的重要构成要件。法院裁判时，同时兼顾违约方之主观过错(是否为主观故意违约)及守约方是否与有过失。
3、交易价格变动
法院裁判时一般会对合同订立时与合同因违约而解除时商品房的价格作为其酌定违约金的要件，从实质上来看，价格波动也是守约方损失的判断依据，如买受人因出让人违约而支出类似房屋更高价款或出让人因买受人违约，承担因商品房价格变动所受之钱款损失。
4、上海地区法院通常调整违约金的范围
在上海地区法院裁判案例来看，一般商品房买卖合同将违约金规定至标的的20%—30%，而违约方主张违约金过高诉请法院调整，在司法实践中法院一般酌定于标的的8%—13%之间，一般守约方有过错，比例会降低，守约方无过错，比例会高。
违约及其主要的表现形式
违约
《合同法》第一百零七条对违约责任的概念界定如下：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在司法实践中，违约行为主要表现以下几个方面：
1、 履行不能(包括自始不能与嗣后不能，“嗣后不能”依据是否因债务人的过错还可以进一步划分)，是指债务人客观上不能履行合同约定的义务。
2、 履行迟延。是指当事人超过合同约定的期限履行义务。在房屋买卖合同中，鉴于各种履行期限在合同中体现较多，如付款期限、办理贷款期限、房屋交付期限、办理房屋产权过户时间等，故因履行迟延产生的违约责任如何在订立合同中体现，对于守约方至关重要，也是保障合同顺利履行的关键条款。
3、 拒绝履行。是指当事人故意拒绝履行合同约定的义务。
违约责任的重要形式：
1、 继续履行;
2、 采取补救措施
3、 赔偿损失
4、 支付违约金
5、 定金罚则
在房产买卖过程中，第3、4、5项是承担违约责任的主要方式。
定金、违约金、赔偿损失
一、定金，是指合同一方当事人依据合同的约定，预先支付另一方当事人一定数额的金钱，以保证合同的订立、履行或者解除。
合同法与担保法中规定了以下几种定金的类型：
1、 履约定金。
《担保法》第八十九条规定了履约定金。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。支付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金;收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
2、 立约定金。
“担保法司法解释”规定了立约定金。当事人约定以交付定金作为订立合同的担保的，给付定金一方拒绝订立主合同，无权要求返还定金;收受定金一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
3、 成约定金
“担保法司法解释”规定了成约定金。当事人约定交付定金作为主合同成立或者生效条件的，须支付定金一方未支付定金，但主合同已经履行或者履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效。
4、 解约定金
“担保法司法解释”规定了解约定金。定金交付后，支付定金的一方可以按照合同约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价解除主合同。
二、违约金的概念
违约金，是指违约方违反合同约定的义务而承担给付守约方一定数额的金钱。
三、赔偿损失的概念
《合同法》第一百一十三条第一款规定把赔偿损失的概念界定为，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
违约条款的拟定
在双方订立房屋买卖合同过程中，并非每个当事人都愿意把违约责任说的清楚，因此欲守约的一方不妨在违约责任条款上多下工夫。
在实践中，违约责任条款可以起到“一箭双雕”的作用：一方面，对于守约方来说，一旦对方恶意违约，既可以要求继续履行合同，还可以要求支付违约金;另一方面，意欲违约方考虑到违约成本太高，就会配合履行合同义务，保证合同顺利履行。
根据笔者的办案经验，当事人在订立合同时需要注意以下几个原则：
1、“先小人、后君子”
合同中一定要明确具体地约定“违约责任”，不要被所谓“好友”的气氛所迷惑，签约时完全可以把违约责任条款当“摆设”，但是如果有这个“摆设”，一旦发生争议，往往陷入“有理说不清”的困境。
2、表述清晰。
合同条款是双方博弈的结果，在实践中，合同中常见仅记载“如果一方违约，须向守约方支付违约金”这种笼统模糊的条款，此为合同约定中的大忌。
鉴于承担违约责任以损失金钱为代价，对于任何一方，在拟定违约责任条款时当然慎之又慎。所以订立合同时要措辞准确、逻辑清晰，需要提前做到“心中有数”。
3、计算方法明确。当事人可以就违约金、损害赔偿金约定计算方法，该约定一定要简明、具有可操作性。
4、对于违约金额，不必过多顾忌法律的限制。比如就逾期付款违约金，完全可以约定日千分之五的违约金。至于违约金最终是否被支持实在法院阶段解决的问题，在此之前，合同约定就是法律，双方就应当按照合同约定的条款执行。
诉讼或仲裁中的操作
一旦房屋买卖双方发生纠纷进入法院诉讼或者仲裁委仲裁程序，上述三种违约责任方式在适用时执行不同的规则：
一：定金罚则。
根据性质的不同，违约定金与解约定金的适用后果迥然不同。在合同约定违约定金情况下，守约方可以既要求对方支付双倍定金作为违约金，又可以要求违约方继续履行合同。但是在解约定金的情况下，如果守约方收取对方的双倍定金，则视为其同意合同解除，无法要求违约方继续履行合同。
特别需要注意的是，按照《合同法》第一百一十六条规定，但是人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，守约方不能同时要求违约方支付双倍定金与违约金，只能选择其一适用。
二、违约金适用“有条件的意思自治”原则。
关于违约金的金额，虽然当事人有权在合同中自主确定，但是一旦合同进入司法审查阶段，违约金条款要受到法律的限制，法院依据一方的申请，有权依法增加或者减少违约金。
依据“最高人民法院”与适用《合同法》若干问题的解释(二)的规定，法院处理当事人要求增加或者减少违约金的处理原则为：
1、 当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又要求对方赔偿损失的，法院不予支持。
2、 合同解除的情况下，赔偿损失的范围。
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作为裁决。
当事人的约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、赔偿损失。
1、 合同继续履行时，赔偿损失的范围。
在违约金支付违约金不足以弥补损失或者合同未约定违约金的情况下，守约方有权要求违约方赔偿损失。对于金钱债务迟延履行的赔偿责任，一般以法定利息为限额。
2、 合同解除的情况下，赔偿损失的范围。
依据合同客观上是否能够履行，笔者认为应当区分为两种情况处理：
(1) 合同客观能够继续履行，守约方不要求继续履行合同的，损害赔偿的范围包括：未订立合同的必要支出;因相信合同能适当旅行而作出准备支出的必要费用。在此情况下，守约方不得要求可得利益损失，比如房屋差价损失，因为守约方不要求继续履行合同，视为其放弃了合同继续履行情况下产生的可得利益。
(2) 因合同上客观上不能继续履行，合同解除的，守约方有权要求违约方赔偿上述三项损失之外，还可以要求可得利益损失，比如房屋“一房二卖”情况下，守约方可以主张房屋差价损失。
3、 赔偿损失与违约金、定金能否同时适用。
鉴于赔偿损失的补偿性，即填补守约方因为违约方违约行为造成的损失。当违约金或者定金足以弥补守约方的损失时，守约方不得再重复要求违约方赔偿损失。
【案例分析】：
【基本案情】
原告陈某
被告陕西吉祥实业开发有限公司咸阳正健置业分公司。
原告诉称，原、被告于2013年5月31日签订了《商铺认购合同》一份，约定被告将位于咸阳世纪大道会展路以北地上2层16号商铺出卖给原告，商铺面积为13.26平方米，单价为9680.62元，商铺总价款为128365元。2013年5月31日原告向被告一次性付清房屋总价款128365元。认购合同第六条第一款约定签订合同后，接到售楼中心电话通知三日内，由原告携带相关证件到售楼中心签订《商品房买卖合同》。根据《商铺认购合同》约定的第六条第5款约定，被告应于2014年7月31日前交付咸阳世纪大道会展路以北地上2层16号商铺，而被告未能按《商铺认购合同》约定时间即2014年7月31日之前向原告交付房屋也未能签订正式的《商品房买卖合同》，原告多次找被告商谈商铺解除事宜及退还全部购房款并赔偿原告利息损失，遭到被告拒绝。被告未能如期履行交房义务，并拒绝承担逾期交房的违约责任，原告诉至人民法院请求依法判令：1、请求依法判令解除原、被告于2013年5月31日签订的商铺认购合同。2、由被告退还原告购房款128365元。3、由被告承担原告购房款的利息(从2013年5月31日起至付清款之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算)。4、案件受理费由被告承担。
被告辩称，原、被告签订的《商铺认购合同》合法有效，原告诉称与事实不符。2014年11月28日被告曾在《咸阳日报》公告交房。按照双方合同的约定由于政策性原因或者被告无法控制的原因导致工期延误的，被告有权据实延期交房。在合同履行期间，因治污降霾影响工期3个月，因雨天影响工期140天，所以被告的交房日期完全在合同约定的期限之内，不存在被告无故延期交房或者违约的事实。原告发现市场行情发生变化，一时难以达到其预期，所以原告无理拒收房屋，责任应由原告自行承担，合同应继续履行。综上所述，应驳回原告的诉讼请求。
【审理】
法院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
本案中，涉案房屋系商铺，被告在原告起诉后才取得了该商铺的预售许可证，本合同应当认定无效。原、被告的合同因被告正健置业原因致使合同无效，应当向原告陈某退还购房款，并赔偿相应的经济损失。经济损失应按照被告正健置占用原告陈某支付购房款期间的银行贷款利息计算。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决：一、原告陈某与被告陕西吉祥实业开发有限公司咸阳正健置业分公司2013年5月31日签订的《商铺认购合同》为无效合同;二、被告陕西吉祥实业开发有限公司咸阳正健置业分公司于本判决生效后十日内向原告陈某退还购房款128365元，并赔偿利息损失。(利息从2013年5月31日起算至判决确定的给付期限届满之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算)。
【评析】
本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》这一司法解释作出的判决。该司法解释结合合同法的相关条文，可以看出立法者在立法时，着重强调保护的是购房者的利益，但是也兼顾了中国国情。
当下因为相关行政审批手续的繁杂，诸多的开发商在没有取得房屋预售许可证的情况下，开始预售在建房屋。许多买房者也在明知开发商“五证不全”的情况下，急于购房与开发商签订了购房合同或者预购合同。这样的现状埋下了隐患，有的开发商在随后能够办理相关证照，但是有些则不能。
这时司法解释的灵活性得以体现，作为购房者，若因开发方不能在起诉前得到预售许可的，就可以通过诉讼来确认合同无效，从而另行制定购房计划;反之，若开发方在购房者起诉前取得了预售许可，则为了维持契约的稳定性，合同有效，双方继续履行合同的相关权利义务，这对维持市场交易双方的健康稳定有着非常的意义。
本案中的开发方是在购房者起诉后才取得所售房屋预售许可证，所以购房者请求宣告合同无效的诉讼请求得到了法院的支持。
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