转手时租客有承购承租优先权

广州市近来发生多起租赁纠纷，天河某商铺因业主到期回收铺位而导致冲突；光孝路面档加租谈判惹来百余警察戒备；个别商场大包租与小业主也闹出矛盾见诸报端。业主出租商铺为了租金收益，租客承租做生意也是为了收益，不过商业地产专家表示，虽然业主和租客都是为了赚钱，但两者之间不见得能够“同患难共富贵”，租约该怎么签续约如何办理，其中隐藏诸多学问，要想做个精明租客或业主，记得从这些纠纷中学几招。

租约到期：优先承租承购权自动消失

天河某商铺的纠纷，业主方有意在收回铺位后出售。租客质疑为何不优先出售给租客。

租约未到期，租客的确享有优先承租和承购权，但这些权利会在租约到期后自动消失。有一些业主担心租赁期间出售而惹麻烦，还在租约中特别注明“租客自动放弃优先承购权”，不过这个“霸王条款”在租约未到期前其实不能起任何作用，租客即使签了，只要租约未到期，租客享有的优先承购权不会因为签署放弃有关权利而丧失，在实际操作中也有租客“打得赢”优先承购权的官司。

业主出售铺位，若租赁回报高，他们愿意以带租约出售，因可以出示租约显示租赁回报如何高，但另一些业主宁愿收回铺位或者干脆长期不出租，以吉铺方式出售。他介绍说，珠江新城不少铺位空置，就是因为业主买来的价格非常贵，出租铺位根本租不起价，但铺位售价已经累积可观的升幅，业主宁愿让铺位空置的方式出售给下一家，给接手的投资者“留一个梦”，免得带租约出售让下家投资者看到回报率是如此低。而体育西商铺租售价格都非常高，预料街铺可以卖到十几二十万元一平方米。

商场租上租：大业主小租客易两头受损

近来，广州市也发生了几起商场大包租转换而与小租客纠纷的事件。环市东路一个商场的租赁事务，该商场由一业主收购，一个大包租租赁下来再分租给不少品牌租客，由于大包租出现资金问题“走佬”，商场屡次停电，一个品牌租客投入一二百万元也“血本无归”。

包租在租赁过程中是“二房东”的角色，小租客和大业主未能直接签约，若发生租赁纠纷，业主只能找大包租，小租客也只能找大包租，因此小租客在租用大包租承租的铺位时，应保留好大包租的具体资料，如发生纠纷就只能起诉大包租。

租约续期：

提前续约谈判

免得节外生枝

越秀区光孝路一个面档谈判发生冲突，引来警察在场戒备。记者从行业人士处了解到，该饮食店在光孝路已营业五六年，租约在今年1月到期，原来的月租为6000元，业主却要求加租到12000元/月。本来双方已谈好，后来业主要求月租金自第二年开始递增1000元，终发生有关不愉快事件。

老城区如光孝路等地的铺位，虽然从租约来看，租客经营较稳定，但其实铺位已经过多次转手，故此新业主接手后租约到期，对于多年以前签下的租金要求加租100%甚至200%都不奇怪，因为租金在这一两年间上涨了不少，五六年前签下的租约至今有大幅涨价，也是情理之中。他表示，通常租约到期前，业主会通过租赁中介或者其他业主了解目前的租价，通常开出的租价也是市场水平。

正规的商铺租约上会载明提前商讨续租的时间，一般是租约到期前三个月要开始商讨；对于租金递增的幅度也会有专门条款，广州市一般为5%~10%。

租铺贴士话你知

租约一般签几长？

广州市中小型街铺的租期一般长不过5年，但对于特别行业或者品牌租客，租约在5~10年之间。如银行的铺位，租期在10年以上；安置银行自动柜员机的铺位，租期也在5~8年之间；大型餐饮因装修投入大，回本期较长，大面积餐饮铺租约也在8~10年之间。

租约到期 租客“渣都无”？

通常租约未到期，租客可以通过转租剩余租期而从下一手租客获得“顶手费”，可以收回部分的装修投入。商业地产专家表示，租约到期，租客未能获得续租的话，的确可能面临“渣都无”的局面。通常租铺的合约会对租约到期后的商铺现状作出三种约定：一，租客“净身出户”，商铺原封不动交还给业主；二，商铺还原原状，租客负责搬迁所有物品；三，租客只可带走可搬走的物品，所有镶嵌类的硬装不得改动。在订立租约时，业主和租客可以就租约到期后的商铺现状作出约定，通常是在三种处理方式选择一种。

为何业主不续租？

所谓“做生不如做熟”，业主在租约到期后选择另换租客，主要原因可能有两个：一是租期内双方闹得不愉快，租客屡次申请减租；二是有品牌客愿意承租，业主在租期和租金上可以获得较大利益。他认为，面对业主另选租客，现租客也应该检讨一下自己是否与业主没有搞好关系，比如租客随意以“生意不好”申请减租，业主即使有意“同患难”，但他们也担心一旦行情转好租客不愿意接受加租。

一些业主为转换租客而可以在到期前续租谈判的时间点内故意不接租客电话或避免见租客。租客为保留好铺位，有时候也应该在续租上花一点钱，如雇请律师给业主发续租申请，保留好优先承购、承租权的证据。