买房准备篇之有问有答 买房遇到这些问题再不用愁

你有木有曾经在商品房买卖中遇到纠纷而感到手足无措不知如何应对？你有木有因为嫌买房头疼而踌躇不敢前行？小编整理出买卖中的热点问题集中作答。

问：合同中“交房时间”到底该如何确定？

答：“交房时间”，是指开发商在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的交付使用条件，并按照合同约定的方式通知买房人办理房屋交接手续，买房人在通知所确定的期限内办理完毕房屋交接手续的过程。

问：交房过程中开发商的主要义务有哪些？

答：在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的使用条件；房屋达到交付使用条件后，应当及时以约定的方式通知买房人办理房屋交接手续；在交接时出示有关房屋达到交付使用条件的证明文件，并不得以任何非合同约定的条件阻碍交房。

问：交房过程中买房人的主要义务有哪些？

答：交房过程中买房人的主要义务是按照开发商通知要求的时间、地点与开发商办理房屋交接手续。

问：开发商在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买房人，而买房人接收了房屋，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买房人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任？

答：按照双方当事人的合同约定，买房人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是开发商在交房时没有出示这些证明文件，还是买房人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买房人不能再依照合同的约定追究开发商逾期交房的违约责任。

问：商品房交付使用后，房屋权属证明办理完毕前，房屋如发生毁损、灭失的风险由谁承担？

答：对此，《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）中第１１条明确规定：“对房屋转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定的除外。”

问：《解释》第１１条中所说的“正当理由”主要是指哪些理由？

答：这里所说的“正当理由”主要是指自然灾害等不可抗力的理由。其他原因，如疾病、外出等，由于买受人可以委托他人办理交房手续，因此，不构成“正当理由”。

问：《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定？

答：一般原则：按合同约定的违约责任为标准来计算违约金；合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。

问：开发商恶意违约或实施欺诈行为致合同无效的违约金如何确定？

答：除返还买房人已付房款及利息、赔偿损失外，还应支持买房人不超过已付购房款一倍的违约金要求，即只要买房人要求的违约金没有超过１００％，买房人要求多少就支持多少。

问：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理？

答：一般原则：按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按是否超过损失３０％为限来进行适当调整。

问：对于开发商交付不合格房屋的，买房人可采取的补救措施有哪些？

答：买房人采取的补救措施有：实际履行。买房人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买房人可以请求开发商依照法律规定及合同约定内容履行义务。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。

解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买房人可请求解除合同。

违约金及损害赔偿。开发商交付的房屋不合格，买房人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求开发商支付违约金及承担损害赔偿责任。