地产项目融资的问题

2017-06-17

地产项目融资的问题

一、借款人及保证人基本情况;

二、财政部门或会计(审计)事务所核准的上年度财务报告，以及申请借款前一期的财务报告;

三、原有不合理占用的贷款的纠正情况;

四、抵押物、质物清单和有处分权人的同意抵押、质押的证明及保证人拟同意保证的有关证明文件;

五、项目建议书和可行性报告;

六、贷款人认为需要提供的其他有关资料。

七、对借款人的信用等级评估：

应当根据借款人的领导者素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等因素，评定借款人的信用等级。评级可由贷款人独立进行，内部掌握，也可由有权部门批准的评估机构进行。

八、贷款调查：

贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。

九、贷款审批：

贷款人应当建立审贷分离，分级审批的贷款管理制度。审查人员应当对调查人员提供的资料进行核实、评定，复测贷款风险度，提出意见，按规定权限报批。

十、签订借款合同：

所有贷款应当由贷款人与借款人签订借款合同。借款合同应当约定借款种类，借款用途、金额、利率，借款期限，还款方式，借、贷双方的权利、义务，违约责任和双方认为需要约定的其他事项。

保证贷款应当由保证人与贷款人签订保证合同，或保证人在借款合同上载明与贷款人协商一致的保证条款，加盖保证人的法人公章，并由保证人的法定代表人或其授权代理人签署姓名。抵押贷款、质押贷款应当由抵押人、出质人与贷款人签订抵押合同、质押合同，需要办理登记的，应依法办理登记。

十一、贷款发放：

贷款人要按借款合同规定按期发放贷款。贷款人不按合同约定按期发放贷款的，应偿付违约金。借款人不按合同约定用款的，应偿付违约金。

十二、贷后检查：

贷款发放后，贷款人应当对借款人执行借款合同情况及借款人的经营情况进行追踪调查和检查。

十三、贷款归还：

借款人应当按照借款合同规定按时足额归还贷款本息。

贷款人在短期贷款到期1个星期之前、中长期贷款到期1个月之前，应当向借款人发送还本付息通知单;借款人应当及时筹备资金，按期还本付息。

贷款人对逾期的贷款要及时发出催收通知单，做好逾期贷款本息的催收工作。

贷款人对不能按借款合同约定期限归还的贷款，应当按规定加罚利息;对不能归还或者不能落实还本付息事宜的，应当督促归还或者依法起诉。

借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商。

地产项目融资的涵义

房地产业能否筹集到足够的资金是商业房地产开发实施的前提，能否有足够长时间的灵活可用的资金是房地产开发企业成功经营的关键。

房地产项目融资的内涵应该是为了分散房地产投融资的风险而采取的以房地产项目未来可用于还款的净现会流和项目资产本身价值为融资要约的资金融通模式。与传统的融资方式中公司利用自身的资信能力及综合还款能力安排融资相比，房地产项目融资一方面因为还款保障为实体房地产及其收益权，因而还款的保障基础更为坚硬，更能获得资盒的支持。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。如果项目的经济强度不足以保障贷款安全，则贷款人可能需求借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。另一方面，可以帮助房地产投资者筹集远远超过自身资信能力所能达到的大型房地产项目资会，从而使在传统融资条件下无法取得贷款资金的房地产项目顺利实现资金融通，成功获得开发。另外，房地产项目融资为政府、企业和市场提供了灵活多样的融资模式，丰富和满足多方主体资金需求上的特殊要求。

地产项目融资的特点

与一般企业相比，房地产企业融资活动具有以下特征:

1.开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高。房地产业属资本密集型行业，仅仅依靠企业自有资金，不可能完成项目开发，因而开发商必须通过各种手段进行外源性融资。从今后趋势看，我国房地产业单纯依赖银行信贷的局面将有所缓解，但外部融资比例不会减少，只是结构上会呈现多元化。

2.土地和房屋抵押是融资条件。伴随着国家土地政策的改革，各单位对土地的获得越来越难;由于房价在不断上涨，因而土地和房屋抵押成为受金融机构欢迎的融资条件。

3.资金面临较大风险。房地产业与宏观经济周期关联度非常明显，我国房地产业受政府宏观调控的影响更大，而且由于我国金融体系不发达，加上项目中巨额的营运资本及其短期波动，房地产开发企业面临较大资金风险。

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