卖方宁违约也不卖房 买方可主张哪些赔偿？

2015年5月，程女士与沈先生签订房屋买卖合同，将其名下一套位于北京西城区菜市口大街的房屋卖给沈先生，房款总价为700万，定金30万，首付款312万，贷款250万，剩余108万余款于7月14日过户当天以资金方式支付。

沈先生支付了定金和首付款，但贷款未能如期获批，双方也并未如期办理房屋过户。7月24日，程女士向沈先生发出解除合同通知，沈先生认为程女士是因房价大涨不想卖了，故告上法庭。

法院认为，沈先生未能如期获得批贷系不可归责于双方当事人的客观原因所致，要求程女士沈先生办理房屋过户。

相信很多二手房的购房者，都遇到过这样的问题。作为买房人真的就只能接受或违约吗？应该如何保护自己的利益不受损害呢？

第一个问题：卖方要求，买方可以不答应吗？

当然可以。如果卖方还没有构成违约，可以双方进行沟通，尽量按合同履行。如果卖方拒不按合同履行，比如消极回避，根本不愿碰面，到了约定的日期，不进行网签或审核等。买方可以对卖方要求加价或拒绝继续履行合同的事实进行取证，要求对方履行合同的同时支付违约金。

第二个问题：如果卖房宁愿违约也不卖房怎么办？

卖方违约分两种情况，一种是是拒绝继续履行合同，但未将房屋另售他人，这种情况下卖方往往以家人反对或采取不去银行解押的方式来阻挠合同的履行；另一种情况是卖方直接将房屋另售给出价更高的买家，并办理了过户手续。

这两种情况，买方均可向卖方主张违约责任，其损失构成主要包括：双倍定金或者违约金（注意：定金违约金不可并用，只能选择其一，往往取价高者）、买方已经支付的中介费、房屋的差价损失。

这两种情况的区别在于，房屋差价损失的确定方式不同。前者因损失并不明确具体，法院可能通过价格评估并取中间值的方式确定；后者因另售的价格明确，法院会直接认定前后交易的差价确定买方的损失。也就是说，买方通过诉讼途径可以弥补因卖方违约所受的损失，而卖方忙活半天所赚取的差价终会落的一场空。

第三个问题：已构成违约，如何判断差价损失？

在计算房屋差价时，房屋现价值的多少很关键，但往往双方当事人对这一点的认识相差甚远。

法庭在确定房屋现价值的时候，首先会让双方当事人进行合议，由原告方提出一个价格，如果被告方也认可的话，法庭便可以以合议结果作为依据。如果双方合议不成，法院可以向有关机关进行调查咨询，也可以委托有关部门进行鉴定。如果对于咨询的结果双方当事人有疑义，法院还可以进一步补充。

在双方都认定的情况下，法院可以认可这份证据。如果当事人还不满意，可以依照鉴定程序，由双方共同选择一个鉴定机构，进行鉴定，终确定一个合理的价格。

第四个问题：对卖方违约事实要怎么取证？

买方若想对卖方要求加价或拒绝继续履行合同的事实进行取证，可以在中介主持下进行协商，由中介作为第三方证人；对沟通过程进行录音；通过手机短信获取对方违约的信息；向公证处申请证据保全等。

第五个问题：卖方反说是买方没有按期履约怎么办？

如果卖方回避磋商，或找各种理由不愿接收买方的购房款。这时，买方应及时以书面形式向卖方致函，要求按合同约定履行双方义务。包括要求主动履行付款义务，以防止将来卖方反倒说买方没有按期履约。

函件要以特快专递形式邮寄，建议买方委托律师发《律师函》，因此，在签订买卖合同时应注意在合同上约定清楚双方的送达地址。