房地产市场产业组织结构分析

2017-03-23

一、房地产市场产业组织结构分析

1、房产市场参与者数量分析

仅从数量上看，我国开发商规模庞大。但在产业组织理论中，衡量供给者数量多少的常用指标是市场集中度而不是供给者绝对数量，通常使用4厂商集中度(CR4)和8厂商集中度(CR8)来衡量。

表1 历年中国房地产开发企业数量(家)

根据表2，可以计算出2010年全国房产市场的销售面积CR4=3.38%，CR8=5.18%;销售金额的CR4=7.00%，CR8=11.21%。由此可知，2010年中国房产市场销售面积集中度非常低，销售金额集中度虽然略高于一些，但根据Bain(1951)提出的垄断市场“CR4大于30%、CR8大于40%”的标准，均无法证明中国房产市场存在垄断，这似乎印证了周刚等(2001)的研究。

表2 2010年房地产业销售前8名企业数据

这种计算方法的问题在于没有弄清楚适合计算集中度的市场范围与边界。与其他动产市场不同，全国房产市场并非统一市场，不能在全国范围内计算市场集中度。在没有行政壁垒等人为设置移动障碍的市场里，如空调等动产市场，通过产品在全国范围内流动，即便在山东出产的空调依然可以对新疆本地生产的空调造成实际竞争，因此可以将全国视为统一市场并计算市场集中度。而对于房产这种不动产市场而言，在山东建造的房子很难对新疆本地的房子造成实际竞争。因此，房产的不动产属性决定了房产市场是天然的、高度分割的区域性市场，通过计算全国房产市场的市场集中度来判定房产市场的产业组织结构是不妥当的。

对于房产这类不动产，对其市场结构的分析需要考虑到其位置不变性，这一特性将会直接影响对相关市场结构的判断。通常商品的最终用途在于为消费者所消费，从消费者的角度看，只有在其“可及范围”[4]内的商品才能构成实质性的可消费品，也只有这些在消费者可及范围内的可消费品之间才会产生实质性竞争。因此，消费者的可及范围越大，可消费产品的数量和种类就越多，就意味着这个产品市场上生产者面临更大的竞争，因而厂商具有更小的垄断性，也意味着这种商品市场的垄断性比较小;反之，可及范围越小，消费者可消费产品的种类和数量就会比较小，意味着生产者在这个范围内将面临较小的竞争性，从而具有更大的垄断性，这也意味着此时这种商品市场的垄断将会比较强。总之，消费者的可及范围越大，意味着相应商品生产者在市场中的垄断能力越弱，否则越强。

这意味着如果要降低市场的垄断性、提升竞争性，就需要扩大消费者的可及范围。本文认为扩展消费者可及范围存在两种基本方式。第一种是通过各种物流方式将商品送至消费者的可及范围之内，从而“事实上扩大”消费者的可及范围，所有位置可动产品都可以通过这种方式扩展消费者的可及范围，如宁夏生产的葡萄酒可以通过公路、铁路、航空运输等手段运到北京市场上供北京消费者消费。另一种实现方式与此相反，并不移动商品的位置，而是消费者移动自己的位置到商品所在地去消费商品，从而“事实上扩大”消费者可及范围。这种方式既可以扩展位置可动产品的范围，例如消费者走进商场购买衣服、走进饭店去吃饭;也可以扩展某些位置不动产品的可及范围，例如消费者暂时性而非日常性的去风景区旅游。

以上是扩展消费者可及范围的两种基本方式，此外还可以通过两种基本方式的组合，来实现商品的消费者可及范围扩展[5]。这两种基本方式及其组合可以实现绝大部分动产和大量非房地产类不动产的消费者可及范围扩展，以扩大这些市场上生产者间的竞争，实现市场垄断程度的下降。

但房产作为不动产，其最大特殊性就在于这三种方式都不能或者只能比较有限的拓展市场的消费者可及范围。首先，房产是不动产，没法通过移动商品位置的方式扩展消费者可及范围，例如将潍坊建的房子搬到北京来供给消费者自住是不现实的，这说明第一种方式行不通。其次，与山水风景这类暂时消费性不动产不同，本文主要研究的是日常消费性的自主性房产，例如在北京的房产消费者不可能每天下班之后去潍坊去住，然后第二天回北京上班，即第二种方式的作用也是非常有限的。第一种方式既然行不通，第三种方式也就不存在了。因此，相比于动产市场和暂时消费性不动产市场，房产市场在消费者可及范围拓展上是存在先天不足的。由于消费者可及范围扩展将会带来市场垄断性的降低，而房产既然在可及范围拓展上较绝大多数商品存在先天不足，那么意味着房产市场的供给者较之其他绝大多数商品的供给者而言，天然的更具有垄断性。

既然房产在消费者可及范围扩展方面存在先天不足，那么房产供给者的有效竞争对手仅仅是在同一个拓展性有限的甚至不可拓展的消费者可及范围内的开发商。这样，从全国范围来看，开发商数目虽然高达9万，市场集中度也非常低，似乎处于一种高度竞争的状态;但实际上，在相比于动产商品和暂时消费性不动产商品生产者面临的竞争而言，开发商在实际中所面临的竞争极为有限，主要来自于有限区域内楼盘所属企业[6]的竞争，因而房地产市场的有效竞争严重不足。因此，如果不考虑房产的特殊不动产属性，房产市场似乎处于充分竞争状态，一旦考虑到自主性不动产属性，可以发现房产市场是高度分割的区域化市场，有效生产者数量供给不足。

综上分析，(1)我国房产市场是一个高度区域化的市场，将全国房产市场视为统一市场并计算产业集中度是不合理的，例如，潍坊的楼盘无法对北京的楼盘实现有效竞争，因为它并不在北京消费者的可及范围之内;(2)这种高度区域化的市场通常表现为一个城市就是一个相对封闭的市场，例如同样是在山东，济南的楼盘难以对青岛的楼盘实现有效竞争，因为济南的楼盘基本不在青岛消费者的可及范围之内;(3)对于某些特大城市和道路交通基础设施严重不足的城市，甚至同一城市内的房产市场就分割成若干个相对独立的区域性市场，例如北京，由于南五环外的楼盘基本不在北五环外消费者的可及范围之内，因此南五环外房山区的大宁山庄楼盘，很难对北五环外昌平区的绿地中央广场中的楼盘构成有效竞争，竞争实现的程度取决于连接两地的交通物流技术条件[7]和基础设施的便利性。

总之，相对于几乎所有动产和暂时性消费的不动产商品而言，由于房产的特殊不动产属性，使得房产市场成为高度分割的区域化市场，导致房产市场上有效供给者数量相对较少，开发商在房产市场上存在有效竞争不足的问题。因此，从房产市场有效参与者数量的角度看，房产市场具有较强的垄断性。

2、房产市场的产品差异化分析

生产者往往在产品质量、功能、属性、样式、售后甚至仅仅是宣传定位等方面，刻意地制造差异，产业组织理论认为这有利于生产者弱化价格竞争、增强垄断性和市场势力。通常，生产者制造产品产异化的方法越多，则越能提升产品的差异化水平，越有能力获得较强的垄断能力[8];如果产品本身天然具有差异性，那么在一定程度上可以说，厂商在市场上天然具有垄断性。

就人为制造产品差异化而言，开发商与其他商品生产者并没有明显不同[9]。更重要的是，在通过产品差异化增强垄断能力方面，开发商具有其他商品生产者不具备的显著优势。房产作为不动产产品，一旦被生产出来，其在空间中的位置就是固定且唯一的，这意味着在房产市场上，产品之间的差异是天然的。这种差异性主要体现在如下几个方面：①消费者可及范围内的房产与消费者可及范围外的房产是有差异的，如对北京消费者而言，北京房产和潍坊房产是存在天然差异的;②同在消费者可及范围内，所属楼宇不同也会造成产品差异化，因为即便临近的两栋楼，只要位置不同，也会由于交通便利性、噪音程度、采光等因素的差别而成为差异化非常明显的产品;③即便同一栋楼内，也会由于楼层的差别而产生差异性，不同楼层的不同价格反映了这种差别;④即便同一楼的同一楼层内，也会由于位置的不同而导致在采光、噪音、视野、窗外景观等方面出现差别，进而导致产品差异化。很明显，房产的这些位置差异是无法消除的，因而房产产品的天然差异也是无法消除的。因此，在房产市场上，由于不动产特点造成了房产产品无法消除的天然差异，因而开发商天然具有无法消除的垄断能力。

3、房产市场的市场壁垒分析

在存在市场壁垒的情况下，厂商不能自由进出某一市场，这将会导致在位厂商享有垄断能力，并且这种垄断能力将随着市场壁垒的增强而增强[10]。房产市场上除了存在行政性的房企资质划分、审批立项等非经济壁垒外，根据Bain(1956)的分析[11]，房产市场存在的主要经济壁垒是资本需要量壁垒。

房产市场资本需要量壁垒主要体现在房产建设与土地购置需要大量资金。房产建设与开发资金需求量大，具有一定规模的房地产开发项目，资金投入额一般都数以亿、十亿甚至上百亿计;周转时间长，从资金投入开始到全部收回，大多需要一年以上，有些则要三、五年甚至更长时间。不过，这未必就能说明房产建设资本需要量一定会形成房产市场壁垒。事实上，开发商至少可以通过预收购房款、对原材料供应商赊欠、施工队垫支、内部认购、国家降低自有资本金要求[12]、银行承兑汇票等方式解决资金需求问题[13]。只有当国家对开发商资金链调控力度不断加强，开发商的融资渠道越来越窄，资金运作越来越困难，资金需求才越来越成为房产市场的重要壁垒。

另一方面，2004年以来我国土地出让基本上实现了招拍挂，相比于之前的协议出让确实是一种进步，至少在一定程度上减少了寻租空间。但是从市场壁垒的角度看，招拍挂取代协议出让是以经济壁垒取代了行政壁垒。由于招拍挂实行价高者得的原则，导致土地价格不断走高，最终促使土地购置费逐渐成为房产市场的重要壁垒[14]。

此外，一旦新开发的房产卖不掉，就可能造成烂尾或烂盘，开发商的巨额投资就可能无法收回，从而形成沉淀成本，成为开发商重要的退出市场壁垒。

4、房产市场信息分布分析

交易双方的信息分布不对称，通产将会增强信息优势方的市场势力。在房产市场上，一方面，房产市场供给者在有关房产商品综合品质的实质性信息方面具有众多天然优势。对于房产，消费者只能大致掌握地理属性、交通状况、户型以及面积等公开信息，对于房产的实际成本、质量、保值增值能力、售后服务以及物业管理等供给者私有信息，消费者所无从了解。另一方面，开发商可以通过多种手段放大宣传有利于自己的信息，如开发商通常大量投放广告以宣传产品(或不存在的)位置优越性与巨大升值空间等;还可以通过与同业、媒体合谋等多种方式来隐藏、掩盖某些于己不利的信息，如房企高额利润率等，以人为制造、扩大对消费者的信息优势。因此，房产市场存在严重信息不对称，房产市场上供给者拥有比消费者具有更强的信息优势，这意味着开发商在房产市场上拥有垄断力量。

总之，上述四个方面的分析均可以表明房产市场存在垄断，并且在一定程度上，开发商在房产市场上的垄断是天然的、无法消除的垄断。

中国土地市场呈现为“农民—地方政府—开放商”三元模式，主要特点是：农民拥有土地耕种权，并不拥有土地买卖等处分权;农村集体所有权下的土地无法入市流通，只有国家所有的土地才能进入土地市场流通;地方政府拥有将农村集体所有土地变更为地方政府所有土地的权力。“农民—地方政府—开放商”三元模式的上述特点，导致中国土地市场存在双重完全垄断。

首先，土地在“农民—地方政府”间的流转可以看做是一级土地市场。在一级土地市场，大量的、分散的农民是土地供给者，地方政府是唯一的买家，因此一级土地市场处于买方完全垄断状态。并且，这个市场经常不遵循等价交换与自愿交易原则，很多情况下国家行政力量可以强行“征用”农民土地[1]。

其次，土地在“地方政府—开放商”间的流转可以看做是二级土地市场。在二级土地市场，大量的、分散的开发商是土地的购买者，地方政府是唯一的卖家，因此二级土地市场处于卖方完全垄断状态。一些地方政府也意识到自己的垄断地位，并通过“饿地”等政策减少市场供给来抬高地价[2]。

地方政府在土地市场的双重垄断，造成的主要经济后果如下，并可以通过这些特征事实印证地方政府在土地市场的垄断势力。

1、高额的土地财政收入。垄断者可以利用自身的垄断地位获得高额垄断收益，这是造成地方政府高额土地财政收入的一个重要原因[3]。

表3 2010-2012年国有土地使用权出让收入

2、小产权房与大产权房的区别[4]。两者的根本区别在于所用土地在市场中的运动模式不同。大产权房的土地运动模式是“农民—地方政府—开发商”三方运动模式，小产权房的土地运动模式是“农民—开发商”的双方运动模式。两者差别仅在于没有地方政府在中间介入，因此小产权房一般为商品房价格的25-60%[5]的特征事实，部分的体现了地方政府垄断力量的作用。

3、土地开发收益的分配比例。一些地方政府凭借自己的垄断地位向农民支付较少的地价。例如，安体富、窦欣(2011)的研究表明土地出让金用于征地和拆迁补偿支出比例较低，被征地者利益得不到有效保障;农民及村集体得到土地出让收益的 30-40%，其中农民只得到土地出让收益的5-10%;村级以上地方政府及部门得到土地收益的60-70%。这体现了地方政府在一级土地市场中的垄断势力。

关于地方政府和开发商之间利益的划分，可以参见如下两个案例。一个发生在2010 年，湖南衡东县白莲镇白莲村农民的 19.3 亩地被收购后，开发商获得收益850万，地方政府获得收益620万，而农民只获得47万，开发商、地方政府收益分别是农民收益的18倍和13倍[6];另一个是来自于张云华(2011)的研究，商品房开发过程中，农民只得到土地增值部分的5-10%，地方政府拿走20-30%，开发商拿走了40-50%。

这两个案例进一步印证了地方政府在一级土地市场中的垄断势力。但开发商在土地增值中的收益要大于地方政府，似乎与地方政府在二级土地市场中的完全卖方垄断地位不符。本文认为造成这种现象的主要原因在于，房地产市场是由“农民—地方政府—开发商—消费者”四方组成的一级土地市场、二级土地市场以及房产市场三个子市场构成的市场。虽然在二级土地市场中，地方政府具有垄断势力，开放商只能以垄断高价的形式从地方政府手中买地。但是如前所述，在二级土地市场之后的房产市场上，开发商处于垄断地位，有足够的能力将二级土地市场上支付的高额垄断成本转嫁给房产市场上的消费者，并获得额外的垄断利润。

此外，正如林鸿潮(2011)研究，地方政府的GDP偏好和土地财政的利益驱动容易诱发房地产开发中的“官商一体化”现象。在“官商一体化”下，地方政府有可能向作为自己“利益同盟者”的开发商让渡部分土地增值利益。这说明，在一、二级土地市场的地方政府垄断和房产市场的开发商垄断之外，房地产市场还存在第三种垄断形式，即地方政府与开发商“形成”事实上的利益共同体，共同对农民和消费者形成双面垄断。

总之，土地买卖市场具有极强的垄断性，是由完全垄断的市场在配置土地资源，而土地又是房地产市场的最核心生产要素，因此土地市场完全垄断的产业组织结构导致整个房地产市场呈现较强的垄断性，而这种完全垄断性的根源在于我国的土地入市制度安排。

结论与政策建议

综合对房产市场和土地市场产业组织结构的分析，我们认为房地产市场存在多种形式的垄断，有些垄断是天然存在、难以消除的，有些垄断呈现完全垄断状态，垄断性极强。如下所示。

1、房产市场具有较强的垄断性。由于房产的日常消费性不动产属性，在房产市场上，有效供给者数量不足，产品存在难以消除的天然差异，市场进出存在行政与经济壁垒，开发商具有较强信息优势，导致房产市场上，开发商具有垄断势力。

2、土地市场是完全垄断型市场。其中，土地由农民流向地方政府的一级市场是买房完全垄断市场，地方政府是唯一的土地购买者，并且具有强制交易的权力;土地由地方政府流向开发商的二级市场是卖方完全垄断市场，地方政府是唯一的土地供给者。

3、在由一、二级土地市场和房产市场组成的房地产市场中，开发商利用自身在房产市场的垄断地位，将二级土地市场上支付的高额垄断土地成本转嫁给房产市场上的消费者，并获得额外的垄断利润。

根据产业组织结构理论，对于天然存在、难以消除的房产市场垄断，应采取直接管制方式对垄断者进行监管，具体可考虑成本加收益等方式。

对于不合理的土地制度造成的土地市场完全垄断问题，可以通过打破垄断、促进竞争的方式解决。例如，根据十八届三中全会《决定》，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开公正规范进行。因此，可以探索农民以个人或村集体的形式与开放商直接交易土地，而不必经过地方政府征地、卖地中转交易，这将有利于打破土地市场上的完全垄断形态。

房地产市场组织结构相关文章：

1.房地产公司组织架构

2.房地产运营管理

3.2016房地产市场分析

4.2016房地产市场十大预测

5.房地产市场营销策略分析

6.2016房地产销售计划书

7.2016年房地产市场分析