房地产行业营业税怎么算

2017-03-06

房地产营业税的计算方法

1.购入住房2年内售出：

税额=售价×税率(5%)

2.购买非普通住房超过2年后售出：

税额=(售价-买入价)×税率(5%)

3.购买普通住房超过2年(含2年)时售出：

免征营业税

实例：二手房屋一套购入50万，卖出55万

购入支付费用：契税(评估价的1.5%)+印花税(合同价的0.05%)+过户登记费(50元)+查档费(50元)+贴花费(5元)+中介费2%左右+不用做按揭的话=17855元

转让成本(6.1之后)：

缴纳营业税(55万元×5%=27500元)+手续费(3元/平方米)+印花税万分之五+缴纳个人所得税(目前的实际操作中基本没有落实这项政策，所以可以忽略不计)=28000元

净利润：收入(55万-50万=5万)-付出(17855+28000=45855元)=4145元

营业税应纳税额=计税营业额×适用税率

营业额是指纳税人提供应税劳务、出售或出租无形资产及销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。

营业税税率按照行业、类别不同分别采用了不同的比例税率。交通运输业为3%，出售、出租无形资产为5%，销售不动产为5%。

1、有偿转让建筑物的有限产权或永久使用权的行为;

2、单位将不动产无偿赠与他人的行为;

3、以提供土地使用权的方式，与提供资金的他人(以下简称出资方)共同立项建造不动产，并与出资方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得分得的不动产所有权的行为;

4、以提供资金的方式，与提供土地使用权的他人(以下简称出地方)共同立项建造不动产，并与出地方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得、分得不动产所占土地使用权的行为;

5、投资者在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的行为;

6、在房地产开发过程中，投资者在工程完工前，将自身全部的权利、义务有偿转让给他人的行为;

7、接受他人委托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的行为;

8、房地产开发企业以集资建房名义将不动产所有权转让给出资人的行为;

9、土地使用者之间相互交换土地使用权的行为;

10、不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为;

11、土地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为;

12、因城市建设需要拆迁，而以其他房屋偿还给(或安置)被拆迁单位和个人的行为;

13、虽尚未接到政府有关部门办理土地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给他人，并向对方收取了货币、货物或其他经济利益的行为;

14、以投资入股名义转让土地使用权或不动产的所有权，但未与接受投资方共同承担投资风险，而收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为;

15、以不动产所有权或土地使用权投资，取得接受投资方的股权后，又将该项股权转让的行为。

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