宁营改增一窗式办理 买房缴税必知操作细节

2016年5月1日，我国营改增试点全面启动，南京买房缴税窗口咨询量猛增。购房指南在此给你奉上交税必知操作细节，希望能帮到您。

营改增后 南京买房缴税窗口实行一窗式办理

据了解，营改增后交税地点不变，缴纳税费基本不变，但税种发生改变，取号方式也改变了。之前不满两年卖房所缴纳的营业税属于地税范畴，而“营改增”后收取的增值税属于国税的范畴，应当由国税局收取。

目前，南京市房管局缴税窗口已实行一窗式办理，也就是说地税和国税窗口合并，增值税和契税、个税等在统一窗口缴纳。也就是说，办理纳税申报及开票等业务，卖卖双方都只需要取一个号，按叫号顺序在同一窗口办理。因此取号时，也需要买卖双方本人都到场，否则无法取号办理。

然而，房管局工作人员很快发现，一窗式交税办理进度比较迟缓，排队等待的时间较长。房管局工作人员建议购房人，条件允许的可以过两天再来办理出件，无需扎堆办理。

二手房交易营改增，你需要知道的操作细节

细节一：营改增的执行时间：以过户时间为准

根据国税总局发布的《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》明确了营改增的时间，即5月1日。

南京会准时执行，以二手房过户时间为准。5月1日前过户的按照旧政策，5月1日（包括5月1日）以后过户的按照新政策执行。

细节二：增值税究竟要少交多少钱？

“营改增”后税费到底如何交呢？根据华侨路房产交易中心三楼的税务窗口工作人员的解释：“营改增后，住宅满2年的免征增值税，不满两年需缴纳增值税，取消营业税。卖方增值税按交易房价的5%收取，但还需加上其他附加税，计算下来约等于计税价格的5.6%。也就是说和以前收取的5.6%的营业税相差并不大。”

而南京国税局的工作人员则表示，营改增后的增值税其实是，二手房营业税的征税政策和免税政策都平移过来了，过去征营业税5%，现在改为增值税还是5%。如果本次售房缴纳增值税及附加，那么契税可以按计税价格-增值税来缴纳。

“营改增”后买房缴纳的契税个税都有可能减少，由于计算公式的不同，“营改增”后计算这三种税费时，房屋销售额均为不含税的数额。征税的成交价格不含增值税，也就是说税率不变，但计税价却减少了，等于也少缴纳了一部分契税和个税。也就是说，营改增后二手房交易的双方均受益。

举个例子：

如果首次购买一套成交价格100万元，80平米的二手房：

营改增前应缴纳的营业税=100万×5%=5万元，

营改增后应缴纳的增值税=100万÷(1+5%)×5%=4.76万元，缴纳的税款减少了约2400元。

营改增前应缴纳的契税=100万×1%=1万元，

营改增后应缴纳的契税=100万÷(1+5%)×1%=0.95万元，缴纳的税款减少了约500元。

营改增前应缴纳的个税=100万×1%=1万元，

营改增后应缴纳的个税=100万÷(1+5%)×1%=0.95万元，缴纳的税款减少了约500元。

细节三：满两年免征中的“两年”从什么时候算？

据了解，5月1日后，南京市国税局对南京满两年的房屋依然免征增值税。那么问题来了，什么是满两年？要如何界定这个“两年”呢？

对于房改房，以公有住房买卖契约、购房发票或收据、产权证等注明的时间，按“孰先”的原则。

对于商品房，以契税完税证、产权证等注明的时间，按“孰先”的原则。

继承、遗嘱、离婚、直系亲属赠与、遗失补办等方式取得的住房以原购房时间连续计算。

拆迁偿还、非直属亲属赠与与取的住房，以本次领证时间计算。

细节四：现在缴税的材料有哪些？

在办理流程上，根据南京市地税窗口的介绍，也基本和“营改增”之前的办理流程相同。

买卖双方携带房屋交易信息表、身份证、户口本、结婚证、购房发票等基本材料，以及在房管局窗口领取的缴税单、房产交易地税联系单等其他材料即可。

需要注意的是，因为政策规定无论营业税还是增值税，都是卖房缴纳，因此需提供卖房身份证及复印件。另外，由于营业税收地税局收取，而增值税由国税局收取，5月1日起“地税联系单”也将发生变化。

缴税时，买卖双方到窗口核实、确定交易涉及税种，填写相关税种申报表后，经复核无误的，缴纳具体税费并获得票据证明。

细节五：现在增值税缴纳流程有变化吗？

根据江苏省国税局货物和劳务税处处长夏敏介绍，个人二手房交易营改增后，办税程序、办税资料和办税渠道都不变。目前我们可参考营业税缴纳程序，具体增值税缴纳细则以官方规定为准。

南京二手房营业税缴纳流程如下：

1、买卖双方到房管局三楼36号发证窗口领取税费单；

2、买卖双方到税务63号窗口取号；

3、买卖双方到54-62号窗口办理缴税手续，完税后获得税票；

4、买卖双方到财务48-49号窗口办理缴纳登记费、交易手续费手续。