买二手房如何过户 过户流程全面解读

在二手房新政出台以后，很多人已经经将目光转移到二手房上，由于二手房购房的风险较小，而且购房即买即住，相对于新房入住的周期短。那么要怎么购买二手房呢？购房流程是怎样的呢？

新政指出，二套房的首付要降至四成，二手房的交易赢来利好。二手房的交易流程相较于新房要复杂的多。如果对于一些流程你不懂的话那么购房者可能会吃大亏。二手房的交易过户的流程是怎么样的？今天为您整理了一下二手房进行交易过户的流程，以及购买二手房所必须知道的注意事项。

二手房进行交易过户的流程

1、进行买方咨询

房屋买卖的双方要建立信息的沟通渠道，买方要了解房屋的整体现状以及产权状况，要求卖方必须提供合法的相关证件，包括房屋的权额证书、身份证件以及其它的证件。

2、双方签合同

房子卖方需要提供了房屋的合法的证件，买方可以选择交纳购房的定金（交纳购房的定金不是商品房在买卖时的必经程序），买卖的双方要签订房屋的买卖合同（也称房屋的买卖契约）。买卖的双方通过协商，对房屋的坐落位置、产权的状况以及成交价格、房屋的交付时间、房屋的交付、产权的办理等达成一致的意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、要办理过户

房屋买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

4、立契

相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

5、缴纳税费

这个构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6、办理产权转移过户手续

房屋交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7、办理银行贷款

相对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋权证后，银行将贷款一次性发放。

8、打余款完成交易

房屋买方领取房屋权证、付清房款，卖方交付房屋并结清物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

二手房交易注意事项

一、房屋产权是否明晰

部分房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

二、相关土地情况是否清晰

买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有４０年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为７０年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

三、所持房屋手续是否齐全

房屋房产证是证明房主对房屋享有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以好选择有房产证的房屋进行交易。

四、在交易房屋是否在租

二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可＂买卖不破租赁＂，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

五、所售福利房屋是否合法

其实房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

六、城市市政规划是否影响

房主出售二手房可能是已了解该房屋在５到１０年左右要面临拆迁，或者房屋要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

七、相关物管费用是否拖欠

房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，费用买受人有可能要全部承担。

八、相关单位房屋是否侵权

单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

九、相关中介公司是否违规

部分中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了，岂不知如果被银行发现，的责任有可能自己都要承担。

十、买卖合同约定是否明确

买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

购买二手房需要交纳各种税费，不同的房子居住年限不同交纳的税费也不一样。我们在购房时应该综合考虑房子的实际情况，买到性价比高的房子。