房地产怎样去库存

去库存可谓是八仙过海、各显神通。但也不外乎以下几种策略：

一、加速去化已完工产品。当前，绝大多数城市供大于求，房价上涨预期已经被打破，已完工产品压在手上，已经毫无意义，还要积压现金、增加财务成本。对于已完工产品，哪怕低于成本价销售，至少也可以回笼现金流，并减少未来的财务成本。对于这种剩下来的存货，必须要有壮士断腕的决心，坚定不移甩卖，回笼现金。

二、精准地把握推盘节奏。什么时候推盘?推住宅还是商业?毛胚还是精装修?抢在竞品之前还是之后?都是需要精准的客户定位和市场研究。同时还要加快项目建设。高周转模式依然是目前最好的去存货必备手段，否则在想推盘的时候却发现项目建设进度达不到预售条件，只好眼睁睁看着竞品抢得先机。

三、 实施“一盘一策”。目前市场明显出现城市分化、板块分化、楼盘分化，有的城市供大于求，但老城区几乎无新房可售，有的城市供求基本平衡，但新城区严重供过于求，因而销售政策不宜整齐划一，新城控股旗下新城地产在南京的项目就在近期提高了售价，但有的城市、有的产品就必须综合平衡量价关系，坚决执行“量在价先”的策略，保证销售速度。

四、把握好拿地区域与窗口期。即便在市场普遍供大于求的情况下，房企总还是要补充生产原材料——土地的，几乎所有大中城市也还是存在局部区域供应不足的情况，这也是企业拿地的机会区域。同时，目前绝大多数城市土地市场尚未恢复，在供求关系平衡、土地价值适合、企业存货不多的城市区域，恰恰是最好的机会点和窗口期。

当然，最坏的时期同时也是最好的时期，关键看是对谁了。好企业永远不在意是什么时期，只在意在狗熊追上来的时候是否比别人跑得快!

按照国家统计局的数据，截至9月末，商品房待售面积66510万平方米，比8月末增加186万平方米。其中，住宅待售面积42474万平方米。

中国房地产住宅研究会副会长顾云昌表示，待售面积是指已经竣工的房子，加上仍在施工但已经开始销售的“期房”则数据远超过6亿多平方米。

易居房地产研究院副院长杨红旭认为，主席和总理同时提到房地产的高库存问题，对经济和房企造成了负面影响。

杨红旭指出，易居研究院跟踪的35城住宅库存报告显示，去年下半年以来，三四线城市的库存略有下滑，但仍处于历史高位，在库存压力降到合理程度之前，这些地区的开发商没有动力购地与扩大再生产，于是就导致房地产开发投资增速不断创近十几年新低。这种负面影响也传递到水泥、钢铁等几十个相关行业，从而拖累经济增长。

最新数据显示，自去年1月份以来，房地产开发投资增速已经连续20个月下滑。1-9月份，房地产投资增速名义增长2.6%。

“房地产”在时隔三年后再次以较大篇幅在中央经济工作会议上出现,成为2016中国经济工作的重点之一。中央经济工作会议提出的“扩大有效需求,打通供需通道,消化库存”抓住了解决房地产市场的牛鼻子。而实现去库存需要多管齐下,供需两侧同时施力。

预测习大大喊话去库存，意味着什么?

著名财经评论员刘晓博认为

第一，在楼市去库存上，国家可能会有更多新政，比如政府购买、租赁空置商品房，作为廉租房、安居房;再比如，会有新的降首付、利率打折政策。

第二，在股市上，估计也会有新动作，政策牛市重新启动的迹象明显。

未来的政策储备有什么?

中原集团首席分析师张大伟认为

1、棚户区改造

国务院决定进一步强化城镇棚户区改造，并提出实施三年行动计划。即在2015年至2017年三年内将改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区1800万套，农村危房1060万户。而过去两年已实现改造各类棚户区820万套、农村危房532万户，可见此次三年计划的改造规模空前。加大棚改力度无疑将在一定程度对冲房地产投资下滑对上下游产业以及宏观经济带来的负面影响。

2、信贷政策的继续宽松：

继续降准降息：降息通道已经全面打开，从2014年11月末开始的本轮降息通道看，6次降息购房按照基准利率计算，百万20年利息减少幅度高达22.57万。

商业贷款首付继续降低：目前看，之前非限购城市的首付降低到25%政策有望继续调整降低。

3、户籍改革：降低工作居住证转户难度，即使在限购执行严格的城市，工作居住证的办理难度也有望降低。在未来以人为本的城镇化的总方针下，购房落户政策将在更多城市得到演绎和深化。

4、调整普通住宅界定标准：普宅界定将直接影响交易税费的征收标准，其对市场的影响力仅次于信贷政策的调整，且对市场短期利好作用明显。

5、放缓房产税落地：负面政策出台会越来越谨慎

6、普通住宅标准调整，降低税费

7、继续释放规划政策红利

8、直接购房减免税费+补贴

9、降低房企融资难度。

10、买房就是爱国：从各种宣传看，对地王、房价的容忍度已经提高

11、减少土地供应供应。减少保障房供应。