房屋共有产权那些事儿：按份共有与共同共有

房价居高不下，很多人开始和亲朋好友合伙买房，买房时齐心合力，但出售变现时却会出现各类争端和纠纷。那么大家对于共有产权的房子该如何认识呢？按份共有和共同共有又有什么区别呢？

什么是房屋共有？

根据我国《物权法》第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”那么房屋共有就是指两个单位或个人以上共有的房屋。

房屋按份共有是什么意思？

房屋按份共有是指两个及以上的单位或个人按照各自的占有份额，分别对共同的房屋享有权利并承担义务。这个份额并不是指把共有房屋划分为若干份，各自拥有单独部分的权，而是共有人对房屋整体按照份额享有权利和义务。

例如：A和B共有四件房屋，双方各有一半份额。这并不是说小红和小明每个人各自占有两间房，而是这四间房的每一间都是双方各自有一半份额。

房屋共同共有是什么意思？

房屋共同共有是指两个及以上的单位或个人对同一房屋平等的，不分份额的享有权利和承担义务。共同共有一般基于一定的关系而产生。如：夫妻、家庭等。各共有人对共有的房屋的权利是平等的，每个共有人都不能排斥其他共有人使用权利。

按份共有和共同共有有什么区别？

房屋的按份共有和共同共有都是对同一房屋共同拥有权的形式，但二者却存在着差异：共同共有是基于共同关系而存在的，如家庭、夫妻等关系存在为共同共有的必要条件。而按份共有只需要按照共有人的意志发生即可。因此，二者的不同更多的表现为享受的权利范围不同。

共同共有中，共有房屋是不分份额的，只有共同关系存在就不能划分共有的房产份额，只有在共有关系终止时，才能进行划分。例如A、B是夫妻，二者在夫妻关系存续期间共同购买的房屋不能分割哪一部分是谁的。如果两人离婚，可依法分割。而按份共有则按照各自份额享有权利，如A、B按份共有一套房屋并约定每个人有一半份额，则每个人拥有50%的权利，不因其他因素而发生变化。

在房屋处理过程中，两种共有方式有什么不同？

根据我国《民法通则》第七十八条及《物权法》第一百零八条的规定。按份共有中各共有权人可以自由处分共有房产中自己的份额，不需征得他人同意，其他共有人在同等条件下只享有优先购买权。

根据《物权法》第九十七条规定。在共同共有的房产处理如转让、赠与、抵押时，共有人有权对整体房屋进行处分，但需取得全体共同共有人或占份额三分之二以上的共有人同意。共同共有人处分房屋时有书面同意、口头同意和默认三种方式，因此如果某一个或几个共有人处理共有财产，其他共有人知道而不提出异议，视为同意。如果共同共有人对房产处分意见不统一，可以按照多数人的意见执行，但不得损害少数人的利益，否则可通过司法途径进行解决。

因此无论房屋是按份共有还是共同共有，房屋的权利人必须维护自己的合法权益，同时不能损害其他共有人的权利。