二手房房主违约咋整？法律不支持失信获利

2017-05-04

案例一：

深圳的温女士通过中介公司介绍，看中温女士一套房产，当天三方签订了二手房买卖合同。房子总价为94万，楚女士收了的温女士5万定金，其中合同约定，如果买方违约，卖方就“没收”定金，而卖方违约，卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。

合同约定，温女士须于2015年5月20日之前支付首期款24万至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。然而，当办理银行监管账户手续时，楚女士出示的身份证存在失效问题，导致无法办理。当时，楚女士承诺会尽快补办身份证。但在买家和中介公司多次催促之下，楚女士仍没有提交有效的身份证办理手序，并于6月份提出退5万定金，交易终止。无奈之下，温女士向市第三人民法院起诉，法院判定楚女士按房屋转让总价20%支付给温女士违约金18.8万。

案例二：

2015年4月份，黄先生通过中介公司挂出名下一套房产。之后徐先生看中这套房子，双方在中介公司签订房地产买卖合同，房价43.8万，定金4万。由于房子处于抵押状态，双方约定通过委托担保公司融资赎楼。但在办理手续过程中，在银行贷款已经审批给徐先生的情况下，黄先生却单方停止合同交易。多次协商无果后，徐先生委托律师发律师函要求履行合同，但黄先生无视合同约定和诚信原则不予理睬。

法院查明，按照合同约定，徐先生已依约履行了交付定金、支付佣金及担保费用、申请并获得银行按揭贷款审批、进行首期款监管等合同义务，但是卖方在2015年7月10日却提出要求退资料、停止走流程，其行为已经构成违约。终，法院根据合同约定判决黄先生返还定金4万元、按照总楼价10%支付违约金4.38万、赔偿包括中介服务费4500元、担保服务费6500元、为本案诉讼已支付律师费7000元共计1.8万元。

法律不支持失信获利

房屋时大宗交易，买卖风险在所难免，但这不代表买卖双方可以随意违反合同。市场是变化的市场，买卖应当谨慎。一旦签订合同，双方均应诚实信用、遵守契约，严格履行。卖方不能因为房价的上涨就不卖，买方也不能因为房价的下跌就不买，任何一方违约都要承担违约代价, 法院不会支持通过失信的方式去获利的行为。

在认真履约的前提下，买方又该如何大程度维护自身利益呢？

一、详签合同明确责任

合同违约责任条款要详细、明确，可适当提高违约金预防一方违约。对一方违约后相关的中介服务费、担保服务费、另一方因违约方行为进行诉讼的律师费等费用负担也应在合同中予以明确约定。守约方可以要求继续履行合同或者要求解除合同并要求违约方承担违约责任。

二、注意证据留存

实践中会出现双方在签订书面合同后，双方约定对付款时间等进行细微的变更，比如卖方同意买方比合同约定日期推迟一两天付款的情形。因此双方均要注意保留在协商过程中的证据，包括视频录像、通话录音、短信记录、微信记录等，也可以签订新的书面协议。

三、选择有资质的中介服务

买卖房屋过程中找有资质、信誉好的中介。大部分的二手房交易签订的是中介公司提供的格式合同。中介公司在提供服务、收取费用的同时，也会思考如何提高包括格式合同在内的服务质量，降低违约风险，对双方的交易过程进行实事求是的记录。因为一旦发生纠纷产生诉讼，中介一般会作为第三人应诉，也必将为此付出必要的人力、物力等诉讼成本。