合同中免收租金条款的税务处理

出租人在出租房屋时，为了吸引客户，在房屋经营性租赁期间，往往会实行一定的免费收取租金的招商政策.于是,出租人,是房地产开发企业往往会与承租人签订一定期限免租金的条款,这种条款决定了出租方的税务处理。也就是说，免收租金的条款约定应如何申报缴纳房产税呢？有人提出，根据从租计征房产税的税收政策规定，出租人在免收租金期间申报房产税时，不申报房产税，因为0×12%=0。这种观点显然是错误的，如果假设是正确的，则与肖太寿教授提出的“合同与税务处理相匹配，或合同决定了税务处理”[1]的观点相悖。

《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号) 第二条规定：“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权人按照房产原值缴纳房产税。”第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价”

根据以上法律规定，如果出租人存在免费收取租金而出租房屋的情况，务必在免收租金期间按照房产原值缴纳房产税。因此，实践中，当出租人与承租人签订了免收租金条款的经营性租赁合同的情况下，根据“合同与税务处理相匹配”的原理，依据财税〔2010〕121号)第二条规定在免收租金期间，出租人必须按照照房产原值缴纳房产税。

[案例分析：某公司房屋出租合同中免收租金条款的房产税处理分析]

（1）案情介绍

E公司是执行新《企业会计准则》的企业。E公司土地总面积为10000平方米，取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元，2014年底E公司一幢房屋总建筑面积和占地面积都为1000平米。E公司会计核算时将地价款全部计入“无形资产”，即计入房产原值的地价为0。E公司的该幢房屋，房产值是1000万元，自2015年1月1日开始出租给A公司，租期三年（2015年-2018年），租金合计24万，第一年免租、第二年和第三年每年收12万，当地政府规定按房产余值计算房产税的扣除率为30%，请E公司2015年免租期间如何申报房产税？

（2）出租房屋免收租金的房产税计算分析

由于容积率＝1000÷10000＝0.1（小于0.5）

土地单价＝600÷10000＝0.06(万元／平方米)

根据财税〔2010〕121号的规定，E公司计入房产计税原值的地价＝1000×2×0.06＝120(万元)，E公司在申报缴纳房产税时，计入房产计税原值的地价款应为120万元。因此，E公司在申报缴纳房产税时，应当相应调增房产计税原值120万元。

E公司2015年免租期间房产税为：（1000+120）×（1-30%）×1.2%=9.408(万）