新春苏州去库存打响头炮 部分商办项目转住宅

苏州市人民政府于1月9日下发《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见（试行）》的文件，文件提出调整用地规划政策。

文件称，按照有关规定，严格控制经营性建设用地的用地性质和规划条件调整。但对出让项目所在区域商业办公供应明显偏多或在建规模过大，项目尚未开工建设或未开始销售（包括原已销售房屋目前已清理完成回购处置）的，可由建设单位申请，通过调整土地规划条件、用途，引导项目建设用地转型利用，用于住宅或国家支持的新兴产业、养老产业、文化教育产业、体育产业等项目用途的开发建设。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应按程序申请批准同意后，重新办理相关用地手续、核定相应的土地价款。

文件提到，对已取得土地尚未开工建设的项目，由建设单位提出申请，按照相关程序批准后，将商业办公项目调整为住宅或其他适合用途项目开发建设。

政策的适用时间为2015年1月1日前，已取得国有土地使用权、符合申请条件的建设项目，可以申请用地规划调整。2015年1月1日以后通过公开交易方式取得国有土地使用权的项目，必须按确定的用途条件进行开发建设，不得申请调整。适用项目是指建设单位已取得国有建设用地使用权、尚未开发建设完成,或已竣工尚未实现销售的商业办公用房或项目。依法认定为闲置土地的开发用地除外。

《实施意见》还提到，加大市场配置资源力度，属地政府可以根据公共配套需求，通过回购、土地置换等形式，将闲置商业办公用房或项目用于医疗、养老、教育和社区服务等进行有效利用；同时，鼓励社会资本收购兼并商业办公项目或企业，盘活市场资源。切实降低商业办公用房交易成本，促进市场流通，税务部门在确定商业办公用房交易纳税评估价时，应根据商业办公市场状况，及时调整、合理核定计税基数。

《实施意见》称，将建立苏州市商业办公去库存联席会议制度，由市教育局、公安局、国土局、住建局、规划局、环保局、法制办、土地储备中心、消防支队等相关部门及各区政府组成。办公室设在市住建局，负责商业办公用房去库存项目的申请受理、项目进展情况跟踪、牵头协调等相关工作。各区组织对本辖区范围内符合条件的商业办公项目全面排查统计，并提出工作计划，按照从易到难的原则确定试点项目。

多位苏州房企负责人表示，此次苏州出台上述政策，主要目的是去商办库存，“目前苏州商办库存去化周期在4-5年，平均一个月只能去化5万平方米左右，相对于住宅的销售火爆，商办项目的库存周期较长，同时商办项目的售价也是和住宅倒挂的，在一些区域，同地段的商业项目的售价只有住宅的一半，出租的情况也不太好。”苏州某房企负责人说，实际的情况是，住宅项目开发建设到一半就能卖完，而商办项目都已是现房了仍还处在销售状态，在远离市中心的一些区域，卖不动、不开工、烂尾的项目越来越多。

即便是在市中心区域，挂出来的商办用地也往往会以底价成交。此次政策虽说商办项目可转成住宅或国家支持的新兴产业、养老产业、文化教育产业、体育产业等项目，但主要还是以转为住宅项目为主。

“此次政策对商办项目的存量去化会有促进作用，像苏州这样的二线城市，商办的存货是大量存在的。考察此次的政策，关键点在于政策执行审批到什么程度，文件在这方面规定得很模糊。”苏州某品牌房企营销总监说，政策的效果怎样，关键看政府的操作力度，文件内容的本身就给了政府很大的操作空间，估计政策会倾向于偏郊区的不能开工的、烂尾的写字楼、商业项目，市区核心地段的商办项目不大可能被覆盖。

有开发商表示，政策适用的时间为2015年1月1日前已取得国有土地使用权、符合申请条件的建设项目，按照这一条件筛选下来，符合的项目并不多。像吴江、苏州湾、相城区等一些外围区域会有一些项目符合，同时，这些项目还要通过8、9个政府部门的共同认可才能做，这一点比较难。

苏州某品牌房企投资部人士表示，苏州商办去化一直比较令人头疼，而住宅项目较为火爆，与其在一级土地市场推出宅地，引发房企争抢，拍出高价甚至地王，不如在二级市场盘活商办项目，这样既能去商办库存，增加住宅供给，也能给土地市场降降温。

附意见全文：