买二手房注意问题：如何保证权益不受损害

作为二手房购房者，房屋的安全需要有核查，包括房子本身是否有瑕疵，包括房屋产权、户型设计、房屋质量等。另外，购房者更应该确保资金安全。从买房顺序上讲，支付的费用大体包括定金、首付款、中介费用、税款、尾款等几部分，在每次支付以前，都应该充分考虑到是否存在潜在的或现实的风险。如果发生有损自身权益的风险，购房者应该如何救济和挽回？

一、房子是否有合法产权

首先要检查二手房的权属证明及相关文件，对于未依法登记取得房地产权证书的，法律上是不得买卖的。对于房东出具的房产证，不但要 查看原件，还要向房地产交易调查核实权利证书及其记载内容的真实性。看到房产证原件是整个交易的前提条件，而在没有确认其真实性之前，任何实质性的行动都不应该开始。当然，由于中国的特殊情况，经常发生房屋入住很长时间以后，房产证依然没有办理的现象。这时，我们至少应该看 到房屋买卖合同、评估报告、各种税费原始等，这些资料也可以从侧面证明一下房屋的权属，但是依然不如房产证可靠。通常来说，如果没有房产证或者没有证据能够证明房产证能够短时间内办理下来的，建议谨慎考虑，尽量不要购买。

二、对主体资格进行审查

落实房子有合法产权后，就要确认卖方是否有权处分该房产，也就是对其主体资格进行审查。确保卖方的主体资格适合也是重要的一个方面，其重要性不比第一步差。

一般来说，二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人，也就是卖方应该就是房产证上写的房主本人。注意，由于有共有权人的存在，所以这个 条件是必要条件而不是充分条件。按照规定，如果房主本人不能亲自前往办理手续，可以委托其他代理人，但是必须通过公证机关对委托手续进行公证。如果 房子不是自然人，而是法人名下的财产（比如有限责任公司或者股份有限公司），那么就应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件，因为房产属于公司 的固定资产，按照公司法规定，在处理大额固定资产时，必须经过公司股东会和董事会通过。更复杂一些的情况是房子属于国有或集体资产，那么对方必须持有政府 主管部门的批准文件。

另外还有一种常见情况，就是一方在购买其他人房屋后没有及时过户，就直接转手。这种情况下，由于不动产是实行登记主义（以登记为准），所以同样存在比较大的隐患，需要做更多的前期工作来了解和落实。

三、共有财产审查

由于一套房屋可以有多个共有权人，而房产证上往往只体现一个人的名字，因此确认房屋是否 是共同财产就是必要的。否则就可能出现房屋过户中，某个共有人跳出来阻止你取得房产的事情。比较常见的共有就是作为夫妻共同财产，由夫妻双方共同， 这时虽然房产证上可能只有一个人名字，但是房子依然属于共有；另一种是继承，几个继承人共同继承一套房产，大家约定共有的。此外共有又分成共同共有、按份共有、实体划分。通常来说，如果确认存在共有人，那么必须由共有人出具同意转让 以及放弃优先购买权的证明。如果你发现房东是已婚，或者房子发生过继承关系，这方面就要留心一点了。

四、权利限制

这个权利限制主要就是指司法机关或者机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况，比如房主因为债务纠纷诉讼，被对方通过法院把房子冻结或者保全了，那这房子就无法过户，也就不能交易。这里的有关部门，主要是法院、税务机构、财政机关等强力部门。

另外还需要注意房屋是否被银行设置抵押权，以及有无给其他人提供的担保等。

五、优先购买权

按照法律规定，在同等情况下，有两类人可以优先购买，一种是二手房共有人，一种是二手承租人。此外，合同法还规定“买卖不破租赁”，所以各位买房时候，尽量还是请房主先把房客清退，另外还有书面的承租终止说明。

除了这些以外，还有一些情况下，房子是有问题的，也尽量谨慎考虑，包括：

1、可能会被依法收回土地使用权的；

2、权属有争议的房子（典型的就是继承中的析产未解决）；

3、列入动拆迁范围的房子（为保证拆迁顺利，一般要拆迁的地区在动工前多少月就会冻结，不许再进行转让）；

4、某些机关和企业的自建房。按照央产房管理规定，由于某些机关和企业有保密和安全需要，所以其以前的住宅，即使分到个人，在进行转让时，仍然要征求原单位的意见。

二手房的产权问题决定了二手房交易的安全，如果在这方面出现问题，蒙受损失的主要还是购房者，因此，购房者在购买二手房的时候应该注意这些事项，避免产生纠纷或其他麻烦。