房地产市场细分研究论文
房地产业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。下面是小编为大家整理的房地产市场细分研究论文，供大家参考。
房地产市场细分研究论文范文一：论房地产营销中的市场细分
摘要： 本文在分析当前房地产市场营销存在的主要问题的基础上，对房地产市场细分理论及其作用、依据进行了阐述，通过实例进一步说明了市场细分理论有利于房地产业的 发展，提高企业竞争力.
Abstract: This article expounds the theory on market position and founction in real estate market by analyzing the main problems on real estate marketing. It further confirms through practical instances that market position theories have advantages for the development of real estate and thus improving enterprises competition.
关键词： 市场细分;房地产
Key words: market position;real estate
中图分类号：F723 文献标识码：A文章编号：1006-4311(2011)08-0153-01
0引言
市场细分是指根据消费者购买行为的差异性把一个总体市场划分成若干个具有共同特征的子市场的过程，它是美国市场学家温德尔·史密斯于20世纪50年代中期提出来的。具有近13亿人口的中国市场是当今世界上最有潜力的市场，随着生活水平的日益提高，人们产生了各种各样不同的需要，形成了消费者购买 心理和行为上的差异。房地产企业以住宅作为产品具有地域性的特点，更是决定它只能以满足某特定区域、特定客户的需求、特定的细分市场为自己的目标。因此，准确的确定自己的市场对房地产营销具有重要的理论和 实践价值。
1当前房地产营销中存在的主要的问题
房地产企业，是国民 经济的支柱产业，它发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低。当前房地产营销存在的主要的问题有：
1.1 重视后期销售，不重视前期的市场细分定位策略虽然不少房地产开发商深知营销在房地产开发中的重要性，但他们并不真正知道什么是营销，什么是营销组合战略，不知道造什么样的房子比如何卖房子更重要。例如，有的消费者购房是改变自身的居住条件，有的是用来做投资，有的是用来度假，有的是为父母购买、有的是为子女购买。这就需要开发商从购买动机上对市场进行细分并开发相应产品。
1.2 不重视楼盘差异化营销，没有把产品的特性和目标市场的需求 联系起来房地产产品的固定性、地区性、复杂性、稀缺性等特性造成房地产市场的需求具有明显的地域性特征，每个城市和每个城市的不同区域，因为经济、 文化、及收入水平方面的差异，造成老百姓的购房需求有很大的不同。
1.3 不去分析细分客户的需求，而热衷于概念炒作在产品同质化严重的今天，挖掘产品概念，通过概念来拓展细分市场，已经成为产品成功的最后一根救命稻草。万科的“城市花园”、紫薇的“田园都市”等等，无不是通过一个新概念成功的打开市场。不少开发商缺乏诚信意识，不去分析细分客户的需求，在炒作“概念”时夸大其词，广告宣传不实事求是，不仅损害了消费者的利益，而且也影响了开发商的企业形象。
2房地产市场细分的作用
房地产市场细分是指在营销观念的指导下，依据一定的细分参数，将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群，其中每个消费群即为一细分市场。其作用体现在：
2.1 有利于房地产企业发现新的市场机会房地产市场是一个配套服务性强、需求多样化的市场，在由卖方市场转变为买方市场、房产空置率较高的情况下，通过细分市场企业能够了解并且分析每个消费者细分市场的需求满足状况和房地产竞争状况，寻找市场空缺，避免过度竞争，不断发现和抓住新的市机会，使企业在市场中“左右逢源”，呈现新的商机。
2.2 有利于中小房地产企业开发市场中小房地产企业的人力、财力、物力和信息资源有限，在整体房地产市场和较大的分市场竞争中缺乏优势。如果这类中小企业善于发现消费者未被满足的需求，细分出一个与本企业的实力和优势相适应的小市场，推出相应的房地产产品或服务，往往能获得较好的经济效益。
2.3 有利于房地产企业集中使用资源，制定适当的营销组合策略通过市场细分，企业就能找到最适合自己的一项或几项经营业务，从而把自己的人、财、物资源相对集中投人到这些业务中，针对目标市场制订适当的营销组合策略，以取得最大经济效益。
3房地产市场细分依据
市场细分的依据是客观存在的需求差异性。要科学地进行市场细分，首先必须确定市场细分依据。目前房产市场的细分依据可概括为以下四类：
3.1 地理变量由于房地产的不可移动性和区域性，地理变量考虑三个因素：一是自然地理 环境，如地形、地貌以及气候条件;二是经济地理环境，如距离市中心的远近、交通便利程度等;三是人文环境，如居民素质、 社会风气、文化 教育等。人们对房地产的需求爱好，实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果。
3.2 消费者变量房地产市场细分的消费者变量包括：消费者的年龄、收人、家庭规模和生命周期等。不同年龄、不同收人水平、不同的家庭规模和处于不同家庭生命周期阶段的消费者，对房地产的需求是截然不一样的。这就要求房地产企业从消费者的相关方面入手尤其从收人水平入手进行综合评价和细分，找出相应的细分市场。例如这几年流行的复式小户型，就是就是针对单身者或丁克一族经济有限、追求时尚，对小户型关注所开发出来的。
3.3 心理变量心理变量是以消费者的生活方式、购买住宅的动机及消费个性等心理特征，作为划分消费群体的基础。不同的消费者，其生活方式存在很大差异，有的喜欢经济实惠廉价房，有的喜欢高级公寓。消费者购买住宅的动机是多种多样的，有为了满足居住、经营需要，也有是为了投资保值或是增值的需要。消费者的消费个性也是多种多样的，这种个性主要表现在他们对住宅的式样、装修、室内平面布局、邻里关系等方面的心理偏好。
3.4 行为变量行为变量是人们对住宅产品的使用态度或反应，主要包括“待购阶段”和“追求利益”两方面。待购阶段是指消费者处于购买过程中的不同阶段。有的消费者对住宅商品尚不知道，有的己经是很熟悉，有的己有购买欲望，有的正准备购买。不同的消费者在购买住宅时追求的利益是不同的。有的购房者特别注重价格，有的注重周围环境，有的注重是否增值快，有的追求完善的物业 管理系统等等。房地产企业应从使用时机、追求利益等方向吸引不同的消费者群。随着房地产商竞争的日益激烈，房地产商只有通过市场细分，发现和利用市场机会，才能提高企业竞争力取得最大经济效益，更好地满足社会需要。
参考文献：
[1]袁贤祯.论房地产企业营销中的市场细分化.中国房地产2007(11).
[2]柴少宗主编.消费者行为学.清华大学出版社，2010.
房地产市场细分研究论文范文二：房地产批量评估中的市场细分研究
【摘 要】 房地产市场细分关系着房地产批量评估系统的模型设定和数据划分，对评估结果的准确性和公平性有着重要的影响。文章从房地产市场细分的定义、市场细分的必要性和存在性以及市场细分的方法和标准方面进行了研究综述，在此基础上，提出在我国进行相关实证研究的方法。
【关键词】 房地产; 房地产评估; 市场细分
中图分类号：F273.4;F123.7 文献标识码：A 文章编号：1004-5937(2014)24-0045-05
市场细分本质上就是对评估区域的分类。房地产市场细分研究的目的在于通过稳健的经济学研究方法，发现并确定房地产差异特征，根据差异特征将房地产市场进行分类，为快速、准确地评估奠定基础。我国区域间房地产市场在成熟度、交易频度、公开市场资料、所有制方面存在较大差异。这些差异在市场上的反应如何，通过何种方法可以有效地划分房地产子市场，对房地产批量评估系统和未来推行房产税系统有着重要的意义。本文从房地产市场细分的定义、市场细分的必要性和存在性以及市场细分的方法和标准方面进行研究综述，在此基础上提出在我国进行相关实证研究的方法。
一、基于批量评估的细分定义
市场细分理论最早由美国市场营销学家温德尔・史密斯(Wendel R. Smith)于1956年提出。他指出市场细分是指营销者通过市场调研，依据消费者的需要和欲望、购买行为和购买习惯等方面的差异，把某一产品的市场整体划分为若干消费者群的市场分类过程。随后又有很多学者对其进行研究，其中美国营销学家科特勒(PhiliP Kotler)发展了史密斯的理论并提出了STP理论，即细分(Segmentation)、目标(Targeting)和定位(Positioning)，这成为日后企业营销的核心内容。而随着市场细分理论的不断发展，市场细分理论从单一细分标准发展到了融合行为、心理和人口变量的混合市场细分。
1974年Straszheim将这一概念引入房地产市场，使用特征价格模型进行房地产价格评估时发现房地产市场可能由一系列细分市场组成，各个子市场对应着不同的特征价格函数。自此，大量的研究开始出现。这些研究都是基于一个观点――由一系列有差异的但互相联系的子市场组成的房地产市场可以更好地解释某些问题，而不是单个市场(Watkins，2001)。随着房地产子市场理论的不断发展，学者Grigsby(1987)对房地产细分进行了定义。他指出子市场是指在同一个子市场内，一套房地产与其他房地产是相当接近的替代品，而与其他子市场内的房地产则替代性很差。他还提出同一子市场的房地产具有适度的内部同质性，与其他子市场则具有相当的外部异质性。体现在批量评估中，指的是比起在未划分子市场的一个笼统的市场中采用均衡方程而言，在划分了子市场的市场内分别采用不同的均衡方程可以得出更加精确的评估价值。
尽管对房地产子市场的研究已有60年的历史，然而一致性定义仍然是最棘手的部分。表1将部分学者对于子市场的定义列出。
如表1所示，学者们在如何定义子市场方面作出了很多尝试，但目前仍然存在很多分歧。Grigsby等(1987)的定义就引发了很多讨论，例如怎样去判断房屋的可替代性和房屋的聚合度。不过根据子市场理论及其打算解决的问题，可以看出这里的可替代性指的是房屋的位置、结构特征和区位环境等可互相替代。在实际中，这些问题通常是通过一些特别的方式解决的，例如使用先验子市场或者其他较为方便的地理界限作为定义子市场的基础。在一些案例中，统计检验也被利用来检验先验子市场是否明显。随着技术的不断发展，特别是地理信息技术和互联网的发展，某块(宗)地更加详细的数据越来越容易获得。例如使用地理信息技术，现在可以提取某块地的距离、分布、方位等相关的数据。虽然Grigsby的定义显得比较模糊，不过这算是一个比较全面而且综合的定义。
二、房地产市场细分对批量评估的作用与必要性研究
(一)房地产市场与批量评估
将一个大市场细分的主要目的是确定出有差异的子市场，这样可以帮助房地产开发商和消费者看到和关注更多不同的方面。市场细分的重大贡献就是提供了一个更加精确的房地产价格结构。市场细分充分地提高了房地产价格预测模型的精度，也提供了一个更加精确的价值预测手段。它在房地产不同的属性对其价值的影响程度方面提供了有用的信息。除此之外，分析子市场的发展模式可以帮助判断公共政策的效应，分析城市问题，例如城市中贫富差异问题和创造平等的房地产机会问题。因此，子市场结构对于城市政府部门、房地产开发者、抵押贷款者、非营利组织和个人房地产所有者作出明智的判断和适合市场的策略都至关重要。
随着房地产市场细分不断得到强调，Goodman and Thibodeau(2007)表示，正确理解房地产市场细分可能会提高用于估计房价的统计模型的预测精度，并且将使研究人员能够改善这些价格中模型的空间和时间偏差。他们还指出，对子市场中房产精确的赋值将会改善债权人和投资者对与房地产融资相关的风险定价能力，同时也会降低房地产消费者的搜索成本。
由于房地产子市场的定义并没有得到统一，因此几十年来学者们纷纷采取多种方式多维度地进行研究，通过这些研究来验证子市场是否真的存在。表2中给出了研究房地产市场细分的多元化态势。
从表2可以看出，学者们研究子市场主要是从房屋结构特征、地理特征与数据统计三个方面来进行市场细分，这与下文提到的市场细分的研究方法契合。随着区位理论和房地产特征价格理论的发展，大大拓展了房地产子市场的分析框架，特征价格理论适合研究房地产市场细分问题(Bourassa，2003)。与以往研究不同的是，房地产特征价格理论强调房地产市场可能是不均衡的，房地产子市场的存在导致了这种不均衡的产生(whitehead，odling-smee，1975)。 (二)必要性研究
20世纪40年代到50年代，一组来自哥伦比亚大学的美国研究者为当地的房地产系统开发了一个过滤模型。这个模型的中心假设就是房地产子市场的存在(Kauko 2002;Watkins 2002)。既然子市场是存在的，那么是否有必要去细分市场呢?而细分之后又能有哪些益处呢?通过众多学者的研究结论来看，大部分人认为市场细分是有必要的，因为市场细分可以提高预测精度，但也有少部分学者认为，市场细分是没有必要的，因为它对于价格预测所提高的精度微乎其微，表3列出了一些学者的观点。
三、房地产批量评估系统的市场细分标准与方法研究
由于子市场未能达成一个共识定义，划分子市场的过程也存在很大程度的差异。在子市场的界定中可以发现大量的研究是运用特征价格模型的(Dale-Johnson，1982;Tu and Goldfinch，1996;Leishman，2001;Kauko等，2002;Lipscomb and Farmer，2005)。其他人试图使用离散选择模型(Ellickson等，1976;Quigley，1985;Longley and Dunn，1987;Yates and Mackay，2006;De-Palma等，2007)。另外的研究强调了区位平衡和不平衡模型的使用(Sieg等，2002;O’Sullivan and Gibb，2003;Baier等，2005)。Watkins(2001)就房地产子市场的构建提供了一个详细的综述，认为即使研究者在房地产子市场的定义上具有一致的观点，对于哪种方法是确定子市场的最好方法也未达成共识。
目前国外关于房地产子市场理论的研究主要集中于方法和子市场应用方面的探讨。过去的三十多年里，在判断和确定子市场的方法上已取得了很大的进展，多种方法已被讨论和改进。这些方法总体上可以划分为两大类，先验细分和数据导向的细分方法。先验细分指的是方便且可获取的空间细分，例如行政界线、邮政编码区等，或者预先定义好的标准(房屋的结构类型或需求类型)。与先验细分不同的是，数据导向的细分是基于统计数据分析的，不过这种方法可能会导致毗邻区域处于不同的子市场内。
先验细分主要是指基于已有的地理和政治界限或者是基于社会经济和环境特征而言的空间分区。例如：Straszheim(1975)根据旧金山湾区的人口普查区域创建了81个地理分区;Miehaels and Smith(1990)通过房地产区位、行政区域、人种、收入等确定子市场;Sonstelie and Portney(1980)用政府行政界限进行市场细分;Munro(1986)、Sehnare and Struyk(1976)用消费者收入来确定子市场;Fletcher等(2000)使用了邮政区域去定义子市场。值得一提的是，学者们频繁使用邮政区域去定义子市场的原因是它们可以从上市公司的数据库里获得。而基于特征的细分则主要是基于房间的数量(Schnare and Struyk，1976)、建筑面积(Bajic，1985)和物业的类型，例如公寓和别墅(Adair等，1996;Allen等，1995)。
数据导向的细分则是基于统计数据分析，让数据决定子市场的结构。即首先用大量的数据决定什么样的特征是房屋的突出特征;然后再根据这些特征去细分市场，这一方法主要是通过统计学的方法来实现的。如Dale-Johnson(1982)采用因子分析法分析房屋的变量和邻域特征，从而得出子市场的数量。他用13个变量和成组的数据，通过Q值分析进行市场细分，其结论是子市场对于决定房屋的价格而言是很重要的，而且需要一个更加高级的方法去定义子市场。然而值得注意的是，他采用了预先定义好的邮政区域，且没有进行样本外检验。Goodman and Thibodeau(1998)使用层次分析法定义了子市场，主要目标是判断房地产价格统一的区域，然后再联合特征效用价格模型，通过使用子市场的信息去定义子市场。也有一点值得注意，他们使用的数据除了单个房屋的数据，同时还包括了不同学校区段的学生表现。Bourassa等(1999)采用了主成分分析法和聚类分析法来定义子市场，主成分分析法被用来从房地产属性的原始数据中抽取因子，然后将因子的得分用于聚类分析中去进行房地产子市场的划分。Ugarte等(2004)用混合模型来进行效用方程的估计并将交易地区进行子市场的划分，但是这样的子市场并不具有地理特点。McCluskey(2011)使用地理加权回归进行市场细分，选取了美国三个空间和地理差异都很大的地区作为研究对象，通过建立地理加权回归模型和基线模型进行比较，通过GWR(地理加权回归模型)计算出的MBV(market basket value)作为细分市场的标准，再通过COD、莫兰指数和赤池信息准则AIC确定最优的子市场数量。
尽管众多学者通过不同的方法来研究子市场，不过Palm(1978)提出市场细分由于可能存在的信息限制和研究成本的限制使得采用不同的方法导致同一个市场被分为不同的子市场。目前基于空间的市场细分被认为是较合理的划分依据，McCluskey等(2011)提到基于非空间的细分有两个明显的缺点，一个关键的缺点是基于非空间的细分会导致邻近的房屋是通过源于不同细分市场的模型来估值的。在非空间细分的边界区域，相同的房屋将拥有不同的评估价值，这样的价值是不可接受的。另外一个缺点就是，如果细分和评估过程是基于某一个特定的时间而言，那么基于非空间的细分中，房屋的属性从一个细分市场调到另一个细分市场将会使比较模型变得更加困难。因此，他得出结论，只有基于空间的细分才值得进一步考虑。
四、结论
尽管对子市场的研究已有60年的历史，然而对于房地产子市场方面的研究仍然有待深入探讨，特别是在国内，这方面的研究还较少。本文从房地产子市场的定义、房地产市场细分的必要性和存在性、市场细分标准以及实证方法选择等方面对房地产市场细分方面的研究进行了分析，具体结论如下： 一是在房地产价格预测研究中，子市场确实存在，而且众多学者的研究结论证明确实有必要对子市场进行细分。究其原因在于市场细分可以提供一个更加精确的房地产价值结构，充分提高了房地产价值评估模型的精度，并提供一个更加精确的价值预测手段，也在房地产不同的属性对其价值的影响程度方面提供了有用的信息。除此之外，分析子市场的发展模式可以帮助判断公共政策的效应，分析城市问题，例如城市中贫富差异问题和创造平等的房地产机会问题。因此，子市场结构对于城市政府部门、房地产开发者、抵押贷款者、非营利组织和个人房地产所有者作出明智的判断和适合市场的策略都至关重要。
二是区位理论和房地产特征价格理论的发展极大地拓展了房地产子市场的分析框架。在目前的研究中，虽然关于房地产子市场的理论分析框架很多，但是没有形成房地产子市场的核心定义，也没有形成房地产子市场划分的一致观点。房地产子市场理论还有待进一步发展与完善。
三是基于数据导向的市场细分还有待更进一步的研究深化。大多数的细分技术只是解决可视化细分，然而，更多的关注可以放在这些方法的深度上。例如，一个地区的房屋属性，通过非线性回归可能会被划分在两个子市场内，然而，同样的数据采用线性回归可能被划分在四个或者更多的子市场中。因此，需要探索更加具有稳健型的方法，以便子市场的数目不会因为方法的差异而不同。
总之，模型设定与数据划分对批量评估系统的有效运作有着重要的作用。依据我国房地产市场的特性和差异，研究建立一系列房地产市场细分的方法和标准是房地产批量评估结果准确和公平的重要保障，可以促进我国房产税系统有序、合理发展。
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