房屋公摊面积缩水 真的“不受合同保护”吗？

现下市场房产交易多以期房为主，购房者通常与开发商约定房屋面积，并根据约定面积支付房款。但在交房后办理房产证过程中，房产证面积与约定面积常会发生出入，类似的纠纷已屡见不鲜。而在面积测算时，除了套内面积和得房率，公摊面积也是不容忽视的要点。

不少购房者与开发商签订的合同都以套内面积来计价，并对套内面积出现差异的处理办法做了明确约定。但在房产测绘时，由于公摊面积的变化造成了建筑面积差异的争议，这类房产合同没有明确约定，不少购房者只能吃哑巴亏。建议购房者，除了与开发商签订商品房买卖合同外，好再与开发商签订一份补充协议，对建筑以及公摊面积的差异处理方案再做详细约定。需要特别提醒的是，商品房买卖合同纠纷的诉讼期只有2年，核定面积的时间通常以政府部门核发的房产证为准。

案例：

2010年，东莞的李女士购买了一套78.29平方米，其中套内建筑面积59.40平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.89平方米的商品房。计价方式以套内面积计算，该商品房单价为每平方米11508.03元，总金额为683577元。

然而，测绘显示该商品房终套内面积为59.94平方米，实际测绘面积比之前签订的合同面积增加了0.54平方米。根据合同的约定，该房屋的总房价达到了689791元，于是，李女士向开发商支付了多出来的套内面积的房款6214元。开发商收到房款后，为李女士开具了售房款发票，载明房屋建筑面积为77.97平方米，单价为8846.88元/平方米，金额为689791元。

接下来，李女士的房产证办下来了，房产证上登记的建筑面积是77.97平方米，套内建筑面积为59.94平方米。建筑面积比合同上的约定少了0.32平方米。建筑面积缩水的原因是公摊面积减少了，导致总建筑面积也减少。

通常买卖双方对于面积的争议多集中在套内面积上，那么建筑面积缩水开发商有义务补偿吗？

根据权威司法解释，当出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，没有明确约定情况下，而面积误差的绝对值又在3%的范围内，即李女士的房屋建筑面积缩水了0.32平方米，开发商应退还相应房款。具体计算方式为：合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-房产证登记建筑面积）。因此，开发商应向李女士退还的房款为2794.03元（683577元÷78.29平方米×（78.29平方米-77.97平方米）。

根据广东省商品房买卖合同发现，关于商品房的计价方式主要有两类。一类是针对预售房的，如果按套出售，则按套内建筑面积计算单价及总价；如果按整幢出售，则按建筑面积计算单价及总价。另一类是针对现房的，则是按套出售，仅计算总价。

多数时候，开发商都会跟购房者签订按套内面积计算单价的方式计算房款。选择这种计价方式，在合同中对面积差异的处理办法也是以套内面积作为约定条件，而不是总的建筑面积。如果是建筑面积出现了差异呢？以套内面积计价的“面积确认及面积差异处理”条款显然不适用。而开发商往往会凭借合同，拒不对建筑面积缩水做赔偿。

碰到了面积缩水，在购房合同里又没有对面积差异做出明确约定的情况，上述的司法解释就给予了消费者相关的法律保障。另外，特别需要注意的是，商品房买卖合同纠纷的诉讼期只有2年，核定面积的时间通常以政府部门核发的房产证为准。