北京房地产市场分析

2017-03-03

房地产行业是中国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。而在北京房地产的重要性不用讲也周知。下面是小编整理的一些关于北京房地产市场分析的相关资料。供你参考。

2016年8月北京房地产市场分析

8月份,北京商品住宅(含普通住宅、自住型商品房、商改住、别墅)及二手住宅成交总量继续保持向好态势,其中新房纯商品住宅、商改住成交量环比均出现下调,商改住成交量下降较为明显,二手住宅同比、环比均明显上涨。

具体来看8月各细分市场数据表现

【住宅整体市场】

8月,北京商品住宅整体市场成交规模环比小幅增加,继续保持平稳态势。北京商品住宅(含普通住宅、自住型商品房、商改住、别墅) 及二手住宅共成交37878套,环比小幅增加4.9%,同比明显增加48.9%。

【新房纯商品住宅(70年产权)】

8月,剔除自住型商品房,北京新房纯商品住宅(70年产权)成交量减少,共成交3787套, 环比减少20.9%,同比减少32.8%;成交均价为38171元/平方米,与上月基本持平,同比上涨23.4%。本月新增供应量环比明显减少,共新增2010套。

在成交规模、新增供应规模均减少的情况下,可售存量减少,存量套数为42105套,环比减少4.0%,可售去化强度有所下降。二手住宅共成交25670套,环比增加14.9%,同比增加34.5%,高于今年月均成交量49.62%。

【商改住(40、50年产权)】

8月,商改住(40、50年产权)共成交5219套,环比减少25.3%,低于今年月均成交量8.4%,同比大幅增加59%。成交均价基本月上月持平,8月商改住成交均价30994元/平方米,环比微幅上涨0.9%,同比上涨28.5%。在成交规模、供应规模减少的情况下,可售存量环比减少,可售去化强度有所下降。新增供应2180套,环比大幅减少64.3%,同比明显减少36.8%。

截止到2016 年8月底,全市商改住可售存量39912套,环比减少6.4%。可售去化强度为11.56%,环比减少2.44个百分点。

北京房产市场处于降温趋势

2016年第21周(5月16日-5月22日),北京市新建商品住宅(不含保障房)共网签1655套,较上周减少15.7%,成交金额为66.36亿元。上周北京全市二手住宅共网签5259套,环比微降0.6%。整体而言,21周北京楼市继续稳中有降。

上周房山区、大兴区的新建商品住宅成交量均超过300套,排在前两位。其中,房山的首开·熙悦山成交了135套,远超第二名京投银泰万科西华府的47套,是上周北京唯一成交套数过百的项目,并直接拉升了房山区的成交量排位。而万柳书院、长安太和、使馆壹号院均有10万+住宅成交,其中万柳书院的成交均价高达16.8万元/平方米。

根据周数据的走势来看,北京房地产市场目前仍然处于一个逐步降温的趋势之中,此前一年快速放量带来的市场后劲不足情况正在显现。而受北京区域楼市政策的影响,新房市场的格局也有所变化,基础设施逐步完善、发展潜力大的房山、大兴渐渐受到了市场的青睐。胡景晖表示,在政策趋紧、需求乏力的环境之下,北京楼市即将进入新一轮降温周期。

2016年下半年北京房地产市场分析

首先,信贷总量在收窄

  6月21日下午,合肥市土地管理委员会2016年第五次主任(扩大)会议召开,会上流传出来的《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知(呈审稿)》中关于贷款有明确指示,合肥或将执行差异化信贷政策。

  未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策,更多的将会升级到一城一策。

  去金融杠杆是盖帽政策的主要特征,对于各地城市来说,目前房价上涨的城市数量逐渐增加,盖帽政策的主要特征将是去金融杠杠,这些城市的房价涨幅有望被抑制,但整体看,大幅调整的可能性不大。

  整体看,类似合肥等这样价格上涨过高过快的城市,未来去杠杆将成为主流政策取向。一线城市很难避免!

  其次,从成交结构看失衡

  2016年上半年北京房地产市场并未全面放大,只是成交结构上行。300万以下的刚需比例急剧收缩。

  大户型成交比例也有上升。

  200平米以上的成交占比达到了16%,而在2015年上半年这一比例为9.6%。

  也就是整体市场成交量并未放大,只是成交结构上移。但未来供应的高端项目堰塞湖效应明显。

  第三,从二手房变化看

  6月中上旬,北京二手房住宅成交量明显下调,截止日前成交仅6134套,环比跌幅高达56.8%,不仅仅是成交量下调,目前看,二手房的溢价空间在明显增加。

  单套平均成交面积也刷新了最近一年最低,平均单套成交面积为90.2平米,相比之前几个月均有下调。

  整体看,房地产本轮小周期已经进行到末端。未来的地王入市压力山大。

  从北京房地产市场的小周期看增速上行阶段结束在即,若无再度降准,则已经结束。预判下半年到2017年进入调整期。

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