楼盘是如何定价的? 哪些因素影响楼盘价格?

我们在看房时总会问房价。比如我们知道某一个区域的房价3万/平，而另一个地方却只要7000/平。那么房价是如何定出来的呢？哪些因素影响了楼盘的价格呢？

楼盘定价

综合起来也就3点，1、财务测算决定价格下限；2、市场环境和销售计划决定价格上限；3、产品规划决定内部结构。

首先，财务测算是第一个环节，是定价的基础。所谓的财务测算就是根据财务活动的历史资料，考虑现实的要求和条件，对企业未来的财务活动和财务成果作出科学可预计和测算。它是财务管理的环节之一，其主要任务在于：测算各项生产经营方案的经济效益，为决策提供可靠的依据，预计财务收支的发展变化情况，以确定经营目标，测定各项定额和标准，为编制计划，分解计划指标服务。财务预测环节主要包括明确预测目标，搜集相关资料，建立预测模型，确定财务预测结果等步骤。

财务测算要达成的终目的其实很简单：不同售价的利润率水平。除了利润率，由于不同的价格会有不同的销售速度（营销来根据产品和市场情况预测），所以还要看回款速度的要求。基本上来说，低保证的价格，是由低利润率结合能够接受的回款速度要求来倒推的。

回款速度这一点容易被很多人忽略，房地产毕竟是个玩现金流的类金融行业，所以有时候项目因为急于回款而做价格优惠时（更常见的是给全款客户更高的优惠），那可确实是真金白银占便宜的机会。

然后，在低价格基础上，根据市场环境（包括和竞品的对比、客户分析、政策分析和判断）和销售计划来确定每年的价格水平，以保证在客户层面有足够的需求量，和竞品相比有足够的竞争力。这个环节只需要回答一个终极问题：这个价格能不能在XX月里卖掉XX套？这是对经验需求大的环节。

当然这个环节不是一项独立的工作，实际上属于整个营销定位和策略制定里的，要为这个价格找到它的合理性——市场和政策是否支持、客户从哪来、为什么购买、面对哪些竞品、有哪些机会和威胁等等，这也是营销里有技术含量的工作之一。

后就是技术活了，一个楼盘里面，每个房子之间的价格关系。价格关系其实有由两个部分组成的：物理属性和价格策略。

物理属性就是大家都能想到的、买房常看到因素了，朝向、景观、户型结构、楼层等等。价格策略指的是不同产品之间的价格关系能否在相互对比的情况下，促使客户更快的做出购买决定。理想的状况是按照波士顿矩阵来设计（这其实需要直接指导产品研发，在前期就预埋条件），常见的则是价格标杆，比如楼王相对量少但价格高，让大多数客户觉得其他房子的价格很划算等等。价格策略是灵活多变的打法，在销售过程中也会不断变化的。

楼房定价除了上述因素之外还有具体的一些因素需要根据当地的具体情况来综合考虑。总的来说，定价大的因素有财务指标、市场环境、销售计划、产品规划和价格策略等。对于购房者来说，明白了楼房的定价规则，也能够综合起来筛选出适合自己的区域和房源。