卖房未告知承租者 房产交易合同是否有效

出租房屋者卖房没有告知承租者，那与购房者签订的房产交易合同是否有效呢？

近来，一租房子住的朋友很是恼火，原来自己租的一处租期近两年的房子，中途莫名其妙被房主卖了。新房主前来收房，自己方知“被 卖”。这个时候，房子该不该腾给新房主呢？自己与原房主签订的《房屋租赁合同》难道不算数了？新签的《房屋买卖合同》是不是违法？后该租户将此事闹上了法庭。

为了保护人对居住这种基本的生活需求，《合同法》和《房屋租赁合同》中都规定了房屋的承租人对所租住的房屋有优先购买权。

我国法律是这样规定的：

《合同法》中明确规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”从这条法律条文中不难看出，房屋承租人的优先购买权是法律所规定的，即使房屋租赁合同中未约定，承租人仍然享有这一权利。

但房屋承租人并非毫无条件地享有优先购买权。根据法律规定，承租人的优先购买权须在同等条件下方可主张，通常情况下主要是指房屋买卖价款相同。一般情况下，房主出租房屋是要到公安机关进行备案的，但是对于没有备案的，租赁合同仍为有效合同，承租人的合法权益仍受法律保护。

卖房不通知房客，售房者需要承担哪些责任？

依据《合同法》及相关法律规定，出租人在卖房前应通知承租人， 就《房屋租赁合同》的约定而言，租赁双方确定的“合理期限”为“提前两个月”，因此房屋出租人至少须提前两个月通知，否则出租人就构成了违约。

对于承租人来说，出租人如果在未通知承租人的情况下转让租赁物而使承租人失去优先购买租赁物的权利，其可以主张优先购买权或要求出租人支付违约金、赔偿损失后解除租赁协议，当然也可以主张出租人与买房人之间签订的房屋买卖合同无效，并要求继续履行《房屋租赁合同》，但是承租人对出租人与第三人签订的合同并不享有撤销权。