北京二套房究竟咋认定?为什么大家都很懵逼
今天来讲一个大家一直没有弄清楚的概念,即“二套房”。关于什么是二套房,不同的时期,不同的城市都有不同的认定标准,今天主要说北京。
什么是二套房?二套房怎么影响买房了?
“二套房”是第二套普通自住房的简称,是指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定的,借款人家庭人均住房面积高于当地平均水平的,再次向商业银行申请住房贷款的房贷房。
从定义不难看出,二套房是相对一套房而言的,之所以作出二套房的认定,是为了在贷款、首付和税费上与一套房相区别。所以你要问二套房怎么影响买房了?就是如果你的房子如果被认定为二套房,你须付的低首付比例,贷款比例,税费都是不一样的。
国家怎么认定二套房?
要知道北京的政策,先要看看国家的政策是什么样的,当然要知道国家的政策,我们还是去回顾一下过去的几个政策节点。
节点一:“9.30”新政
2014年9月30日,央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,放松了与自住需求密切相关的房贷政策。
其中的细则内容主要分为以下几点:
对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。
多套房在非限购城市结清贷款也可以发放贷款;增强金融机构个人住房贷款投放能力;继续支持房地产开发企业的合理融资需求。
节点二:“3.30”新政
2015年3月30日,央行、住建部等五部委联合发布楼市新政,对二套房首付比例及二手房税费做出调整。
其中首付比例调整包括:
对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房,低首付款比例调整为不低于40%。
使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,低首付20%;
拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,低首付30%。
而税费调整中普通住房营业税免征期限由5年缩短至2年。
好了,你现在知道为什么二套房认定感觉乱乱的了吧
不同的时期,不同的新政之后,有的房子在某些方面已经执行了首套房的政策,但是本质上还是属于二套房,其他方面仍然执行二套房的政策。
这样说是不是有些绕。
举个例子吧。
2014年9月,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。
2015年3月,拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,低首付30%。
然而2015年3月明明还说了,使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,低首付20%。
是不是懵逼了???
毕竟二套房的认定影响到首付比例、贷款比例、税费等多个方面,而贷款又分为公积金贷款、商业贷款和组合贷款,不同的贷款类型政策也不一样。所以你要单纯的问什么是二套房,一次得到多种版本而且都不能说是错误的回答,也就可以理解了。
当然写这篇文章不是为了把大家绕进去,主要还是为了让大家更好的买房。接下来就讲讲北京的二套房是如何认定的。
首先你得知道非京籍是买不了二套房的
北京的限购是很严格的,这个自不必说,所以要说二套房,肯定也得先知道北京哪些人能买不是?
北京买房政策分为北京户口和非北京户口两大类,对于北京市民来说,超两套房不得再购,对于非北京户口来说,纳税5年限购一套。
具体来说对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年 (含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
所以说,只有在北京已经有一套房的北京市籍家庭,才有资格买北京的二套房。当然你说我就是非京籍,但是满足购房资格,在老家也有房,也能在北京买房。对不起,您那叫您家的第二套房子,而不是北京的二套房!
那么对于北京市民而言 哪些情况算二套房呢?
为了简单的理解,购房指南为你整理了七种情况(多了你也记不住)。
第一种:父母名下有住房,以未成年子女名义再购房。
根据新“国十条”中的条款,家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女,即未成年子女是被划入家庭范畴内的。子女购房也会按照第二套房政策执行,即需首付60%、利率上浮1.1倍。
第二类:未成年时名下有房产,成年后再贷款购房。
这种情况下,如果再贷款购房也会被认定为第二套房。根据目前银行认贷又认房的标准,如果不出售现有房产,再贷款购房就是属于第二套房,将按照第二套房政策执行。
第三类:个人名下有全款购置住房,再贷款购房。
虽然没有贷过款,但只要在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产,在不卖掉且申请贷款的情况下,均会被认定为第二套房,按照首付60%、利率上调1.1倍的贷款政策执行。
第四类:个人名下有贷款购买住房,结清出售后再贷款购房。
目前银行对二套房认定是认房又认贷,也就是说虽然这套房产已经出售了,家庭名下没有住房,但因为其有过贷款记录,所以之前贷款购买的房产出售后,再购买时也会被算作第二套房。
第五类:首次购房使用商业贷款,再次购房使用公积金贷款。
目前公积金贷款政策也比较严格,只要借款人有过贷款记录,不论结清或出售,即便从未使用过公积金贷款,首次使用也会被算做第二套房。
第六类:婚前一方曾有贷款购房记录,婚后以另一方名义申请贷款购房,但两人户口没有在一起。
结婚后虽然户口没有落在一起,但是肯定在民政局有过结婚登记,而银行在批贷时,除要求借款人提供户口簿外,还会要求借款人提供婚姻状况证明或单身证明,所以,另一方再购房时还是会被算作第二套房。
第七类:婚后双方共同贷款购房,离异后一方再申请贷款购房。
只要央行的征信系统中能够查到借款的贷款纪录,那么即便离异后房产判给另一方,这一方再贷款购房时一样被认定为第二套房。