新手须知的新房交易流程、买房注意事项

2017-05-05

1、查看自己的信用记录

如果你是选择买房一次性付款，那么信用问题就不那么重要。如果是贷款买房，好在买房前，查看下自己的信用记录，很多人都是到了贷款这一环节，才发现贷不了款，而这时定金、首付都已经交了，进退两难。

怎么查询自己的信用记录？

可以登录中国人民银行（https://ipcrs.pbccrc.org.cn/）或个人征信查询官网查询个人信息记录。

2、看五证二书一表

很多人买房，都知道要看五证二书，但却容易忽视了这一表。一表为：《竣工验收备案表》。

商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。附件一般附在买卖合同的后，容易被购房者所忽视。

五证二书一表是开发商销售商品房必备的文件，能减少买到烂尾楼的风险。五证是指：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》。二书是指：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。一表为：《竣工验收备案表》。

3、注意房屋的产权年限

买房后，我们拥有的是房屋的权和有限的土地使用权，土地使用权一般分为40年、50年和70年。登录当地的国土资源网站可查询项目的土地使用性质及拿地时间，土地使用证上也会记录土地的性质，如商业用地、工业用地或住宅用地等。

房屋的产权年限不是从买房之日开始算起，而是从开发商拿地之日算起。如开发商拿地是2010年，购房者是在2016年买房，那么土地的使用截止时间为2080年（2010+70），而不是2086年（2016+70）。

4、定金不同于订金

一般来说，选好了房子，就会交付一定的定金，交了定金之后，就表明开发商暂时帮你保留这套房，别人不能再买这套房了。如果你后来又不想买了，那么，定金也要不回来了。试想下，你定了后，看上这套房的客户就不能买，而你后面又不卖了，开发商相当于错了一些潜在的想买这套房的客户。所以，在这样的情况下，定金不退，也是可以理解的。因此，在交定金的时候就一定要考虑清楚，真正确定想买了再交钱。

5、签订认购合同

交了定金后，会签订一个认购合同。合同中，应该将商品房的具体情况描述清楚，几号楼几单元几层xx室，建筑面积x平，总价和单价是多少……等，都要尽量写详细。另外，在当前房价上涨过快的情况下，开发商答应为购房者保留价格或房号的，要将保留承诺写进认购书，如此价格保留10天，此房号保留10天。此外，双方的权利和义务，以及违约的责任、处理方式等，都应该约定好。后，要仔细查阅认购合同的相关条款。

买房之认购篇-签订商品房认购书要注意什么

6、房屋买卖合同

一套房子价值不菲，需要耗费家庭大半辈子的积蓄，买房涉及到千千面面，买房的各种纠纷不断，为此而闹上法庭的也不少。购房合同是维权的法律依据，所以在签订购房合同及补充协议的时候，要仔细查看清楚合同的内容及规定。常出现的问题有延期交房、交房面积差异、贷款办理不下来等。

签购房合同这10大事项要约定好别后悔莫及

签购房合同及补充协议这些事项千万要注意

7、办理贷款

个人如果是使用公积金贷款，要注意买房贷款前，不要提取公积金，且在办理贷款前公积金必须连续缴满6个月。办理贷款，需要提供流水，如果有离职的打算，要注意办理好贷款后再离职。贷款分为公积金贷款、组合贷款和商业贷款，使用公积金贷款，利率会低很多。

还款方式上，有等额本息和等额本金。

等额本息

等额本息重要的一个特点是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变。

比较适宜有正常开支计划的家庭，是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升；如果这类人选择等额本金的话，前期压力会大。

等额本金

等额本金大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态；它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金第一个月的还款额多，然后逐月减少，越还越少。

比较适合前期还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

等额本息所支出的总利息比等额本金要多，而且贷款期限越长，利息相差越大。

8、交房费用

贷款办理下来了，就开始还房贷，然后坐等交房了。交房的时候要缴纳一年的物业费、房屋维修基金、契税、水电燃气费等。一般来说，总价100万的房屋，得准备三、四万，用于缴纳交房时需要支出的各项费用。

以上就是买房的整个流程以及相关的注意事项，有助于我们买到放心的房子，不必因为买房这件事而闹心。除此外，菜鸟还必须掌握看房选房、选户型的相关技巧，这样才能确保选到放心的好房。

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