澳大利亚房地产投资分析

2017-03-03

澳大利亚房地产投资分析

去年澳大利亚的房价越涨越快。8月3日，据澳洲房地产咨询机构CoreLogic RP公布的数据显示，继6月环比上升2.1%后，7月澳洲所有主要城市房价环比再涨2.8%;7月房价同比增幅也加快，从6月的9.8%上升至11.1%。

房价上涨过快，直接或者间接地引起购房者对非房屋商品之需求的减少，从而导致居民生活质量下降和其它非房屋经济部门增长乏力。也就是说，房价上涨过快既会影响人们的居住水平，又会挤出人们对其它非住宅商品的消费，因而，从长期来看，对于经济增长必定会产生负面影响。另外也会导致全社会商务成本提高：其一，是劳动者为抵消房价上涨所带来的生活质量下降;其二，是企业经营活动中的土地费用支出会随房价上涨而增加。与此同时，房产投资增加，而房产投资增加势必需要更多的土地投入，这又会刺激土地价格过快上涨。伴随土地价格过快上涨而来的肯定不是土地的有效利用，而是土地的囤积，随著土地价格上涨，房价会进一步上涨，于是房价和地价的轮番上涨就有可能造成房地产泡沫，诱发经济和金融危机

房价飙升令银行业监管层感到担忧，银行业开始收紧购房贷款。政府也采取了相关政策，以适度抑制目前澳洲放假失控，投资过热的问题，可是目前来讲，澳大利亚的房地产市场已经渐趋于成熟，依靠政策只能暂时缓解这种过热的投资，但是一切只是暂时的，澳洲的房地产在未来很长一段时间中，依然会十分火热。火热的背后，是经济失控的焦虑，而且目前，尚没有一套完整的方案，能够把这个问题解决。

BIS Shrapnel的调查报告预测，包括对海外投资者严格限购在内的房地产政策调整，将限制澳洲房价上涨。澳洲现金利率在2015年将调高至2.9%，并在2016年升高至3.2%。与此同时，2014年澳洲新建成住宅数量刷新了此前1994年18.7万套的数量，达到19万套。随着澳洲新建成住宅数量不断增加，预计未来澳洲个别城区或可能出现供过于求的情况，未来投资物业的回报率与以前相比将大幅降低。

澳央行表示，虽然短期房地产市场风险仍然可控，但是央行仍会密切监控投机性房产市场的走势，以防止出现过度放贷现象。此外，澳大利亚政府正对外国买家购房进行调查，作为应对之举，该国很可能对外国投资者购房进行限制。

澳大利亚房地产投资常识

1、地产：澳大利亚的地产可以用于开发住房也可以开发种植用地。希望在澳大利亚进行房产开发及投资农场建设的投资者，可以以此为由申请购买。

2、公寓：从投资的角度，澳大利亚的公寓出租率高，需求高，空置率低;郊区的房子面积大，租金高，较稳定。作为初始投资者，在资金有限的情况下，可以考虑先投资公寓，成本较低，回报也颇为丰厚。

3、单元房：它是私人拥有大楼内单元的财产，但有一点需要注意，就是大楼的结构金额公共场所归大楼内的所有单元住户，要向进行房屋改造或者有影响大楼结构的装修，需要经大楼管理会同意批准。此类房产比较适和移民自住或投资出租。

但有一个问题需要注意：澳大利亚的单元房如果面积低于50平方米一般贷不出款，即便中介会有所保证也不一定可以，除非中介把这个保证签到合同里那就可以一试。

4、连体房：连体房一般是5-10 家都紧连着的别墅，共有两层结构，每个住户都拥有一个小小的后院，与上下层一套房子和一个车库。此类房型没有物业费用，相对房屋开销比较小。

5、独立房：顾名思义独立房是完全属于自己的独立房子，自己拥有一块独立的土地，而且土地标准面积一般大于300平方米。此类型的房地产在投资购买时有两本合同，一本是土地合同和建筑合同，缺一不可。

6、半独立房：是独立房的一般，会有两家各一半土地(二百多平方米)，公有一座房子，而且房子的内部完全独立。对于投资者来说，手续以及入住之后的事项可能比较麻烦，所以这种房子，不建议去考虑购买。

7、楼花：楼花是一种称谓，是指在房产尚未动工前即签下买房合同。这种房产一般是指公寓，单元房、连体房。

澳大利亚房地产购房投资的条件

1、购房人须持有可连续停留澳洲12个月以上的有效签证;购房人仅可以购买一套二手房;

2、所购房产必须是自住房,不可以作为投资房;

3、持澳洲临居签证的海外投资者所购的二手房产,必须在离开澳洲后三个月内出售;

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