什么是成本法房产评估 怎么做房产评估报告

在二手房的交易市场中，不免会针对成交价格几经周折，对二手房的房产评估由专业的机构完成更加公正可靠，关于房产评估价格的确定是有什么计算方法决定的，今天小编就来为您讲讲什么是成本法房产评估，房产评估后报告怎么做呢？

什么是成本法房产评估

运用成本法估价应按下列步骤进行：１搜集有关成本、税费、开发利润等资料；２估算重置价格或重建价格；３估算折旧；４求出积算价格。

１、重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和。

２、具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据估价对象的实际情况，在第５．４．２条列举的价格构成内容的基础上酌予增减，并应在估价报告中予以说明。

３、同一宗房地产，重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时，必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算，求取土地的重置价格，应直接求取其在估价时点状况的重置价格。

４、采用成本法、市场比较法求取通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取，也可按工程造价估算的方法具体计算，建筑物的重建价格，宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。

５、成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧，建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分，修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分；反之为不可修复部分。

怎么做房产评估报告

估价报告应做到下列几点：

１、全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全，配套；

２、公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据；

３、准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。

４、概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。

５、估价报告应包括下列部分：封面；目录；致委托方函；估价师声明；估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；

了解了房产评估价格计算的方法之后，您是不是心里更有底了，在二手买卖交易中也不会再任人宰割了。