商品房买卖合同纠纷代理词
代理词是诉讼代理人(律师、法律工作者、公民)在庭审过程中独自使用的非正式文书。那么签订商品房买卖合同纠纷代理词需要注意什么呢?以下是小编整理的商品房买卖合同纠纷代理词，欢迎参考阅读。
商品房买卖合同纠纷代理词范文一
一、原告(反诉被告)尚未全部履行付款义务，应支付剩余购房款10万元，并应支付违约金(从2011年10月12日起以10万元为基数，计算至本案判决生效之日止)。
1、涉案房屋总价款为728571元，原告(反诉被告)仅支付了628571元，剩余10万元尚未支付。2011年4月15日原告(反诉被告)向被告(反诉原告)支付10万元，作为原、被告双方签订《万和园VIP会员招募申请书》的诚意金。2011年10月5日，原告(反诉被告)成功选房后与被告(反诉原告)签订了《商品房认购协议》，被告(反诉原告)将原告(反诉被告)的10万元诚意金收据替换为认购金收据。原、被告双方于2011年10月11日签订的《商品房预售合同》及其补充协议中约定：买受人于合同签订买卖合同之前，向出卖人支付全部房款。因此，原告(反诉被告)通过银行POS机刷卡528571元。至今，原告(反诉被告)共支付了购房款628571元，剩余10万元房款一直为予支付。
2、虽然被告(反诉原告)为原告(反诉被告)出具了728571元的收据，但该收据不能证明原告(反诉被告)已履行了全部付款义务。该收据明确注明了收款方式为转账加刷卡，确认了原告(反诉被告)的付款方式。若原告(反诉被告)主张其是以现金等其他方式支付了购房款，则应当提供证据证明。而根据被告(反诉原告)提交的证据九、十、十一、十二可以看出，在买受人以现金方式支付购房款时，被告(反诉原告)出具的收据会注明收款方式为：现金，且公司财务的记账凭证、现金记账中也会有记载。因此，原告(反诉被告)并未以现金或其他方式支付剩余10万元购房款。
3、根据《民事诉讼法》及《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人应当就自己的主张提供证据，对合同是否履行发生争议的，应由负有履行义务的一方承担举证责任。本案中，原告(反诉被告)无法举证证明其已支付剩余购房款，其应当承担举证不能的不利后果。因此，根据双方签订的《商品房预售合同》第八条，原告(反诉被告)逾期支付购房款应当向被告(反诉原告)支付违约金(自《商品房预售合同》约定的应付款期限即2011年10月11日之次日起至实际全额支付应付款之日，按日支付逾期应付款的万分之五。)
二、在原告(反诉被告)支付全部购房款之前，被告(反诉原告)有权顺延其交房时间。
1、根据双方签订的《商品房预售合同》第十二条：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：不得追究出卖人的任何责任，应当由买受人赔偿出卖人经济损失”。原告(反诉被告)未支付全部购房款是被告(反诉原告)未按合同约定交付房屋的原因，因此，原告(反诉被告)不得追究出卖人的任何责任，并应当支付被告(反诉原告的)经济损失。
2、并且，根据双方签订的《商品房预售合同》补充协议第四条：“买受人尚未付清全部价款，无权就交房事宜向出卖人主张任何权利;买受人在办理房屋交割手续前，须付清全部房款;买受人未按预定协议或买卖合同交清款项的，出卖人有权按照买受人逾期交款时间顺延交房时间”。
因此，在原告(反诉被告)支付全部购房款之前，被告(反诉原告)有权顺延其交房时间，并不承担任何违约责任。
委托代理人：
2014年5月12日
商品房买卖合同纠纷代理词范文二
尊敬的审判员、书记员：
公司职员 作为原告 有限公司起诉被告 商品房买卖纠纷的一审诉讼代理人参加诉讼。现依据本案事实及相关法律之规定，结合庭审过程中争议的焦点问题，发表如下代理意见：
一、《商品房买卖合同》及附件四是双方真实意思表达且符合相关法律规定，应当认定为有效。
依据《合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。”的规定，双方签订的附件四是对商品房买卖合同中相关条款的补充约定和说明，符合双方真实意思。
双方签订的《商品房买卖合同》及附件四，虽为原告提供的格式合同但不存在《合同法》第四十条规定的免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款。 因此，附件四的约定合法有效且效力高于商品房买卖合同。
二、被告违反《商品房买卖合同》及附件四的约定，原告有权解除合同并要求被告赔偿房屋总价10%的违约金。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”的约定，由于被告因个人信用等原因导致银行按揭贷款迟迟不能办理且经原告多次催款后被告也不能以其他方式支付剩余房款，致使商品房买卖合同不能继续履行，因此原告有权解除合同并要求被告承担赔偿责任。另《合同法》以意思自治为原则，双方对违约金比例有明确约定的应当从其约定。因此，被告违反合同约定应当依约承担房屋总价10%的违约金。
综上所述，代理人认为：原告的起诉符合法定条件且诉讼请求有充分的事实和法律依据，人民法院应当予以支持，以彰显法律之公平、公正。
代理人：
日期
商品房买卖合同纠纷代理词范文三
审判长、审判员：
北京市泰福律师事务所依法接受本案原告徐国全等85人的委托，指派我们担任本案原告的诉讼代理人，依法出庭参加诉讼活动，通过庭前的调查走访和庭审调查、质证过程，已对本案有了较为清楚的了解。现依据本次庭审已查明的事实和相关法律规定发表代理意见如下：
一、 被告严重违反合同义务，应当依法承担违约赔偿责任。
1、被告通过广告宣传，对该楼盘绿化设施、周边道路、具体附属设施等的描述构成其合同义务，对其具有法律约束力，被告应当履行该项义务，不履行或不全面履行均构成违约，因此应当承担违约责任。
被告对该楼盘购物环境(绿化设施等)的描述是具体的和明确的，而被告未能按该描述的内容向原告交付房屋，表现在以下几个方面：
①被告宣传广告中“6000平方米市政休闲广场，齐聚人潮钱潮”、“鼎立寸土寸金的中兴路与利民街交汇口，坐享政府规划之成就，成就千万间风情金铺王”等广告语对休闲广场的面积、商场的位置(即中兴路与利民街交汇口，且是市政府规划的成就)的描述是明示的、具体确定的;并且被告的广告宣传标示的示意图上也是明确地标示中兴路与利民街是相贯通的，而现在中兴路与利民街不相通。
②被告广告宣传“为确保凯撒财富天下长期稳定经营，发展商将倾力聘请专业管理机构进行全程管理，为凯撒业主们解决一切后顾之忧”、“由步行街管理中心进行统一规划，统一管理，统一形象及统一宣传，并进行季节性促销活动，风情节促销活动，为您带来大批的消费人潮”的描述对商场后期管理单位：步行商业街管理中心;管理措施：统一规划，统一管理，统一形象及统一宣传;促销手段：进行季节性促销活动，风情节促销活动是具体、明确、详尽的，足以使购房户信赖可以“带来大批的消费人潮”，“解决一切的后顾之忧”。投资如此大规模的商场，开发商如何进行管理和促销活动是业主们购房时必然考虑的因素，被告的描述当然成为业主购房的重要因素之一，该描述构成其合同义务。而被告违反该义务，没有专业的管理机构，也没有做到“四个统一”及“两个促销”。
③被告广告中描述“三部自动扶梯直达二楼，四通八达的步行通道连结七个主题世界风情区。每区均以一个欧洲国家经典建筑或雕塑为主题，不仅使空间更加有序，更有利于分区经营，并且整区参照风情区所在国特色加以修饰和装点，二楼街区，真正饱览异国情趣的时尚之都!”、及以后广告中又承诺是“六部自动扶梯”等。该描述对通往二楼的扶梯、通道以及“七个主题世界风情区”的示意图均是明确、具体的;更是强调“有利于区分经营”并“加以修饰与装点”等。对二楼街区描述的购物环境是吸引业主投资的重要因素之一，其购成被告的合同义务。而被告违反该义务，没有实现分区及装点。
④被告广告中“近30万的消费人流，2亿多的市政配套”的描述是明确的、具体的、数字化的。而根本没有这么多消费人流，更没有市政配套。
⑤被告广告“为了使物业品质提升，提高业主的投资价值，充分展现给世人一个真正集购物、休闲、娱乐为一体的欧风步行街，从一开始的规划就精心设计，如：休闲广场，景观区，六部自动扶梯，数十条回廊，通道进行科学合理的布局”中对购物环境的描述也是具体和明确的。而被告违反合同义务，更没有进行合理布局。
⑥被告广告中承诺步行街装饰标准中“电话：预留电话插口”也是具体和明确的，同样构成被告的合同义务，没有预留电话插口。
⑦被告广告中总平面图明确标注商场的北广场应建四个罗马大柱，南广场在三个南北通道的通道口应建三个罗马大柱，该约定是明确具体的，而被告在北广场只建了三个罗马大柱，在南广场更是一个未建。
⑧被告广告总平面图，分区平面图及效果图中都标明在一楼的各栋楼间的道路上应有中间绿化带或休闲座椅等设施，且是明确和具体的，而被告根本没有履行该约定。
从上述被告广告中可以看出，被告对上述购物环境等内容的描述是明确的、具体的，甚至是数字化的，其描述已构成被告的合同义务，而被告均不能按约定履行该义务已构成违约。而这些因素对本案原告的购房行为起到了重要的、甚至是决定性的作用，对该商铺的交易价格也产生重大影响。依据法律规定，即便这些内容在双方签订的书面的合同中没有记载，也应当构成商品房买卖合同的内容，也就是说这些广告内容构成被告的合同义务，被告不履行或不完全履行构成违约，应当成承担违约责任。
法律依据有：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律法律问题若干问题的解释》第3条明确规定“商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。《合同法》第15条规定“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”。河南省人大常委会通过的《河南省城市房地产开发经营管理条例》第29条明确规定“商品房预售人发布的预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项，视同商品房买卖合同中约定的内容”。可以说河南省人大对在河南省范围内的房地产开发活动提出了更为全面的要求，而且该要求是合法有效的。本案被告在河南省内从事的商品房销售活动应当受到该地方法规的调整和约束。
2，被告向原告交付的房屋在设计上与国家相关标准严重不符，交付的房屋存在质量问题，被告已构成违约，应当依法承担违约责任。
原被告双方签订的合同并未对交付房屋的质量进行约定，是不是被告可以不负责的随意建设开发商品房而均不构成违约呢?肯定不是的!我国《合同法》第154条、第61条、第62条第二款规定：买卖合同质量要求不明确的按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同的特定标准履行。我国《城市房地产管理法》第26条规定“房地产开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准和规范。”我国《建筑法》第56条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第16条均明确规定：房地产开发企业建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定建设工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定、房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。我国《产品质量法》第26条规定产品质量有国家标准、行业标准的，应当符合该标准。被告面对如此明确的法律规定可能要说其进行的房地产开发已获得“五证”并通过工程竣工验收，但是被告获得“五证”和通过工程竣工验收的行为是被告与相应行政机关之间发生的在行政管理层面上的法律行为、是被告获得行政许可的行为，它可以使被告免受行政法律责任，而并不意味着被告有违约行为仍可以不承担民事责任。另外，违约责任的承担并不要求该行为必须违法，违约责任时一种无过错责任。否者，任何一个开发商在取得行政机关的许可后都可以为所欲为了。
商品房质量方面国家标准和行业标准的有关规定构成合同内容。被告交付的商品房不符合国家标准和行业标准的有关规定，是对合同义务的违反，构成违约，应当依法承担赔偿责任。 被告违反国家标准和行业标准主要表现在如下几个方面：
①违反《商店建筑设计规范》(中华人民共和国行业标准JGJ48-88)的具体情况：
第 2.1.4条“大中型商场基地内应设置净宽度不小于 4米的运输道路”而被告开发的该商场东面的罗马大道只有 3.7米。
第 2.2.5条“步行商业街上空如设有顶盖时，净高度不宜小于 5.5米。”而被告开发的该商场各幢间连通顶盖净高度均不到 4.4米。
第 3.1.1条、第3.1.2条规定“商店建筑按使用功能分为营业、仓储和辅助三部分。建筑内外应组织好交通，人流货流应避免交叉，并应有防火安全分区。”且“建筑面积在15000平方米以上的，营业、仓储和辅助三部分的分配比例为34%、34%、32%”。而该商场不存在仓储和辅助面积，造成现在人流、货流混杂，也不符合防火安全，一旦发生火灾将造成不可想象的后果。
第 3.1.6条营业部分室内楼梯的每梯段净宽不应小于 1.40米，而被告开发的该楼盘室内楼梯(在西南角处等)宽度不足 1.40米。
第 3.1.8条“营业部分设置的自动扶梯应符合下列规定：一，自动扶梯倾斜部分的水平夹角应等于或小于30度;二，自动扶梯上下两端水平部分 3米范围内不得兼作他用;三，当设单项自动扶梯时，附近设置相配伍的楼梯。”而被告交付的楼房自动扶梯水平夹角大于30度;上下 3米范围内均被占用，在利民街上的自动扶梯更是直接安在廊檐上，水平部分空间不足 1米，更没有相配伍的楼梯。
第 3.2.11条规定联营商场(集中各店铺、摊位在一起的营业场所)内连续排列店铺间的公共通道最小净宽度应符合主要通道不小于 4米，且不小于通道长度的1/10，仅为一侧设铺时不小于 3米，且不小于通道长度的1/15;次要通道不小于 3米。而该商场主要通道最宽处只有 2.7米，按该规范应不小于 5.16米，仅为一侧设铺时也不应小于 3.44米，而该商场内的公共通道最宽处只有 2.7米，大部分只有 2.2米，最窄处只有 2.0米。
第 3.2.12条规定顾客休息面积应按营业厅面积的1~1.4%计，而该商场顾客休息面积没有。。
②违反《民用建筑设计通则》JGJ37-87的情况
第4.2.1条规定商场楼梯踏步最小宽度为 0.28米，最大高度为 0.16米，而被告开发的商场均未按比例规定操作。
3，建筑设计部门对该项目的建筑设计施工图纸，应当是合同的组成部分(从被告举示的证据和答辩也可以看出其对施工图纸作为合同的组成部分不持异议)，被告有义务按照建筑设计施工图纸设定的义务全面的履行合同。被告未能按照建筑设计施工图纸进行建设，已构成违约，应当承担赔偿责任。