2017这四类投资客惨了！楼市收紧投资需谨慎

继部分大城市收紧了二套房贷款条件后，楼市接二连三的有收紧的声音传来。

各种信号显示部分城市楼市收紧

2月13日，中国基金业协会在其微信公众号发布了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，其中明确规定，证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快的热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。

该文件中提到，目前，房地产价格上涨过快热点城市包括北京、上海、广州、深圳、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、武汉、郑州、济南、成都等城市，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。

另有研究数据显示，2017年1月份全月，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，延续了4季度来的低迷状态。而且相比2016年1月同期，下调幅度达到了92%。

一线和二线城市的购房贷款政策有所收紧，原因是2016年一二线城市的房价涨幅较大。这些城市包括，深圳、上海、合肥、南京以及苏州。相比较而言其它一些城市的房价涨幅较小，库存量偏大，例如，北海、济宁、兰州等，这些城市将继续支持购房者购房，推动城市化进程。给首次购房的人进行贷款打折、降低在城市落后的门槛等政策都有利于促使人们在这些城市购房。

那么问题来了：哪些投资客将被2017年的楼市“杀死”？

第一种人：去年8月份以后，高杠杆杀入热点城市楼市的人。

这批人比较悲催，也比较可怜，他们几乎在最高点杀入了楼市，而且使用了高杠杆。其中有些人连首付都是通过高利贷获得的资金，或者P2P的配资。

如果买的是新盘，目前尚无法交易，只能死扛；如果是二手房，或许还可以斩仓出局；如果是大房型，又是在一线城市，估计出手困难很大。

第二种人：热点城市调控之后，高杠杆杀入三四线城市的人。

绝大多数三四线城市的楼市，都是一个大坑。

如果有人口增量，投资的物业比较优质，或者城市本身有内在动力支撑，比如泉州那样的城市，长线或许能保值，不至于亏损。

但如果是短炒，会非常麻烦。最大的可能是，现在找不到人接盘，最终，只能斩仓出局。

第三种人：热点城市调控之后，购买旅游、养老、商业地产的人。

旅游地产、养老地产，一般来说都在风景区旁边，远离中心城市。

这类房子环境非常诱人，但利用率非常低，无法转嫁房地产税。被运营商托管之后，回报率很低，很难监管其真实收益。

如果没有过度加杠杆还好，过度加杠杆会死得非常惨。对于绝大多数城市来说，商业地产大多过剩，虽然租售比高于住宅，但上涨的动能比住宅差。

第四种人：春节回家被忽悠，盲目在故乡小城买房的人。

如果只是买一套，问题看起来似乎不大：最多是不涨、用途不大，投资效率不高，实在不行，将来回老家自住也可以。

但很有可能因此占用了自己在大城市的买房首付，滥用了宝贵的第一次贷款机会，让自己在大城市购房变得非常遥远。

根据目前大城市限贷政策，第一次贷款的定义往往是全国范围内的，如果你滥用了，第二次贷款时门槛会高很多。