关于房地产市场的调查报告
房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。下面是小编为大家整理的关于房地产市场的调查报告，希望大家喜欢!
关于房地产市场的调查报告篇一
《全国房地产市场调查报告》
一、调查背景
在2015年的中央工作会议上，首次明确确定，出于不断扩大有效的需求，使得供需通道打通，不断消化库存的需要，要不断的加快农民工的城镇化进程，以此来稳定房地产市场。由此可见，房地产市场的去库存，已成为2016年房地产政策的方向之一。由此看来，很有必要对我国目前房地产市场进行系统性的调查研究，进而深入了解我国房地产行业当前的具体状况。
二、中国房地产市场现状
目前我国的房地产市场正处在一个调整的阶段，体现在以下方面：房地产投资的增速在不断下滑、销售增速在放缓、房地产库存压力变大、整个房地产行业的景气程度在下降;另外，由于我国人口结构也在发生变化，使得在一个长的时期内房地产市场的需求不足，整个房地产市场面临着巨大的压力，目前的这种状况，在2016年还是很难出现有效的改变。回顾过去的11个月，房地产投资增速在明显的下滑，就10月份而言，投资增速仅为10.2%。截止到今年的前10个月，房地产相关的投资增速已下滑到2%。国家统计局今年11月，发布了相关的数据，其中，全国房地产市场开发投资以及相关的销售数据表明，一线城市住宅的情况在不断的改善，但就整体走势而言，房地产市场依然呈现疲软态势。相关数据表明，1-10月份，房地产市场的开发投资额累计约达7.88万亿元人民币，同比涨幅仅为2%，此增长为2009年2月份以来的最低水平。同期房地产开发企业土地购置面积仅为1.78亿平方米，较去年同期2.7亿平方米显著减少。从2014年2月份房地产投资增速为19.3%在以后的21个月的时间里房地产投资增速都是在下滑的。房地产的下滑直接影响中国经济。
商品房销售状况从今年1月份开始反弹，但这种反弹并不是全国所有的房地产销售都出现了触底反弹，而是一些一线城市、重点城市、包括大家比较看好的一些城市群等出现了销售反弹。相关统计表明，在今的年1-10月份，商品房的销售面积达到了94898万平方米，同比涨幅为7.2%，相关的增速与1-9月份相比有所回落，回落了0.3个百分点。在其中，办公楼的销售面积增速是最快的，达到了13.4%，而就住宅销售面积而言，增长了7.9%。另外，商品房的销售达到了64790亿元，增长了14.9%，增速有所回落，回落了0.4个百分点。
三、房地产现状成因
中国的房地产行业经过10多年来的迅猛发展以后，房地产行业已出现了明显的供给相对过剩的情况。过去国家对房地产市场的政策调控效果不明显的原因是无论从人均居住面积还是房地产发展速度，房子的供应都是短缺的，再加上各种投资和投机需求就直接推升了房价。再加上各地政府长期以GDP为导向的政策，使得房地产市场积累了大量的库存。而现在的情况是整个住房都出现了全国性的相对过剩。国家统计局披露了相关的数据，相关数据显示，到15年10月末，全国的商品房待售面积达到了6.86亿平方米，相比于9月末增加了2122万平方米。就其中细分而言，商业营业用房的待售面积增加了709万平方米，而住宅相关的待售面积增加了1180万平方米，对于办公楼待售面积而言，增加了56万平方米。与去年同期进行比较而言，全国的商品房待售面积增加了1亿平方米，增幅达到了17.8%。截止10月末，商品房在建的面积为707805亿平方米。把待售面积和在建面积加在一起大概有78亿平方米。如果按人均面积35平方米来计算可以供2亿人居住。在2020年以前如果不考虑购买力单从需求的角度考虑，把第一次购房需求、二套房的改善需求、农民进城买房需求、投资和投机需求加起来最多约有8千万人的需求量。但是我们需要看到的是，除了北上广深这些一线城市的房地产市场由于需求很旺盛以及外来人口的持续流入而处于一个供不应求的状态之外，我国大量城市的住房已经严重过剩，形成了冰火两重天的局面。
四、全国主要城市房地产价格和成交状况的分析
中国房地产数据研究院也发布了相关的数据，该数据主要是全国主要城市房地产平均价格和成交状况，数据表明，相关的重点城市，房地产市场状况整体上呈现下滑的态势。从成交面积来看，41个城市中，环比出现上涨的城市有15个，26个城市出现不同程度的下跌。从同比来看，32个城市出现不同程度的上涨，9个城市出现下跌，其中，二线城市的表现较为抢眼，比如大连、长沙、西宁、深圳、南宁、西安等同比增长均超100%。就成交价格而言，在41个城市中有17个城市环比上涨，另外有24各城市出现了不同程度的下跌。从同比来看，28个城市出现不同程度的上涨，13个城市出现下跌，在其中，深圳、北京、温州和上海相比去年同期房价上涨幅度分别为62%、42%、34%和30%，涨幅明显，仅次于这三者的有石家庄、武汉和苏州，其涨幅分别为29%、20%和19%。由于北京、上海和深圳属于一线城市无论是就业机会还是各方面就出设施发达程度都吸引着各行各业的人流入城市，因此房地产市场堪称火爆。而京津冀协同发展是的一些产业和资源转移到河北省同时带动了石家庄的房价上涨。从跌幅来看房价下跌幅度最大的是三亚为-25%其他城市涨幅度均在19%以内，跌幅也不超过-10%。
五、未来房地产市场展望
尽管8月份全国房地产市场表现较为一般，但是从基本政策层面来看，仍然较为宽松。中国人民银行决定自8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。从9月6日开始，对金融机构人民币的存款准备金率进行下调，下调幅度为0.5各百分点。另外，存贷款利率和公积金贷款利率也全面下调，这些政策在一定程度上减轻了购房者的负担，也在一定程度上预计会有利于房地产市场相关购买力的提升。
2015年11月15日，国家通过了全面二孩政策的正式实施。以社区为主体，对商业、家政、亲子配套要求更加提高。很多家庭中的人口数量在不断增加，随之而来的，购房者对于社区配套的关注度也在增加。处于对“二孩”改善性的需求而购置的大户型产品，除了考虑传统的交通、商业等因素外，更多的开始重点考虑妇幼保健、家政、亲子、儿童医疗等配套因素，因此，社区相关的服务和环境对儿童的亲和度将成为产品的很重要的卖点。在房地产白银时代，房产企业在由传统是城市开发商向运营、服务商进行转变的过程中，也应当更多的去关注社区相关的服务。在未来，随着相关政策的改变和分开，包括二孩政策、新增人口的增加等，相关企业在进行相关项目的开发时，应不断增强向少儿服务及配套设施进行倾斜的意识。
学区房由于热点的原因将在价格追捧中上涨。二孩政策引起的生育高峰必将带来学龄儿童的增加，相关资源也会紧张。特别是稀缺资源性的中学和小学，其周边的学区房必将受追捧，使得相关房源活跃。
学区房是追捧后，优质学区房源价格迅猛上涨。因此，开发商在项目周边引进优质教育资源将成为吸引家庭购房的一大卖点。
六、总结及政策建议
近年房地产开发投资增速的大幅回落已影响到GDP增速、地方财政并触及金融风险，只有加快去库才能缓解这些矛盾。为进一步降低库存，国家会出台相关的金融、税费等更为宽松的相关政策，其中包括财税、户籍改革等一系列政策也将于明年进行亮相。根据高盛的估测，通过降低二、三套房首付比例、下调二手房交易税、所得税退税等相关政策，将对改善型购房和投资需求起到刺激性的作用，使得2016-2017年的相关房地产交易比2015年有所增长，增长幅度将在10-20%左右。
从总体来看，2016年的房地产市场将逐步趋于稳定，并且会有冰火两重天的态势，估计一线如北、上、广、深圳和二线的重点城市如南京和杭州等城市仍将会较为火热，而一些三四线城市仍会面临大批量的供给过剩。因此去库存仍旧是2016年房地产市场的一项重要任务。
(1)国家近来不断表明要对楼市加大刺激以此降低房企的库存，估计未来的政策或会更加的宽松，助力地产股。
(2)2015年不断负增长的新开工，也将成为2016年楼市在另外一个角度的“降库存”。
参考文献：
[1] 李竹成著，《房地产经济专业知识与实务》，[M]，北京：团结出版社，2011.7
[2] 刘秋雁著，《房地产投资分析》，[M]，大连：东北财经大学出版社，2013.6
[3] 刘志平，王学孝著，《房地产开发可行性研究的思考》[J]，中国房地产，2001，(9)33―35.
[4] 中国房地产数据研究院，《2015年三季度房地产市场报告》，[J]，中国房地产数据研究院官网，2015.9
关于房地产市场的调查报告篇二
《房地产市场调查研究》
摘 要：本文首先介绍了房地产市场调查的含义、作用，重点分析了房地产市场调查的内容，同时指出了在房地产调查过程中的制约因子，并且总结了房地产调查的一般程序，这些对房地产开发商来说是至关重要的。
关键词：房地产;市场调查;制约因子
房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。由于土地和房屋位置的固定性(不动产)，房地产市场调查也各有很深的地域特征。因此，对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场，再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。
一、房地产市场调查的作用
房地产市场调查的作用是市场调查功能的具体体现，根据市场调查的认识功能和信息功能，市场调查的作用是多方面的，主要有以下几点：
1.市场调查有助于房地产企业发现新的市场机会
通过市场调查可以了解市场的现状及其变动趋势，包括市场的供给情况、竞争对手的活动意向等，从而确定企业今后的经营方向，在错综复杂的市场现象中探求企业生存和发展的立足点。
2.市场调查有助于房地产项目的正确定位
通过市场调查，房地产商可以准确的知道要“卖什么样的房子”、“房子卖给谁”、“怎样卖房子”，也就是说市场调查能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位，包括市场定位和目标消费群体定位，这些正是一个项目成功与否的关键。
3.市场调查有助于房地产企业制定正确的营销策略
只有通过市场调查，才有可能了解市场供需情况，进而组织生产，才有可能制定出正确的产品策略、定价策略、销售渠道策略和促销策略。
4.市场调查有助于房地产企业规避风险
房地产行业作为资金密集型行业，项目运作资金动辄上亿元，丝毫的马虎都有可能导致严重的后果。通过市场调查，使房地产开发商对现有市场充分了解，对产品及营销策略进行评估，不断发现新的市场机会，解决面临的问题，规避市场风险。
二、房地产市场调查的内容
影响房地产市场营销的因素有很多，对于不同的房地产开发项目，各个因素影响大小也不一样，一般来说房地产市场调查有下面几个部分：
1.房地产市场环境调查
包括政治法律环境调查、经济环境调查以及社区环境调查。
2.市场需求和消费者行为调查
包括消费者对某类地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势;房地产市场需求影响因素调查;需求动机调查;购买行为调查等。
3.市场竞争调查
一般来说房地产竞争楼盘可分为两种情况，一是与所在项目处在同一区域的，另一是处于不同区域但定位相似的楼盘。对竞争对手的调研主要是对营销策略组合调查与分析，包括产品、价格、广告、销售推广和物业管理等方面的调查。
4.房地产产品调查
包括房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期;现有客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度;新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况;本企业产品的销售潜力及市场占有率等。
5.房地产价格调查
包括房地产市场供求情况和供给弹性的大小;开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响;开发个案所在城市及片区房地产市场价格;价格变动后消费者和开发商的反应等。
6.房地产营销渠道调查
包括房地产营销渠道的选择、控制与调整情况;房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因;代理商的数量、素质及其代理情况;房地产客户对代理商的评价。
7.房地产促销调查
包括房地产广告的时空分布及广告效果测定;房地产广告媒体使用情况的调查;房地产广告预算与代理公司的调查;人员促销的配备状况;各种公关活动对租赁绩效的影响;各种营业推广活动的租售绩效。
三、房地产市场调研的制约因子
在房地产市场营销中，市场调查与研究占有极其重要的地位，然而，房地产市场调研受到一些来自客观和主观因子的制约，具体如下：
1.时间的制约
提供给市场调研人员的时间一般很短，在较短的时间内提出一份客观详实的市场报告比较困难。这需要市场调研人员做好充分的筹备工作，包括和开发商的联系，明确调查的目的和流程，并争取开发商最有力的支持。
2.技能的制约
经验丰富的市场调研人员和没有经验的市场调研人员的技巧与能力会相差很远，这种个人的市场分析能力和技能对其研究报告的可信度有直接的影响。
3.费用的制约
所有的研究报告都有其固定的预算。市场研究者只能在其预算范围内作调查与研究，因此，经常会感到无法充裕地执行其研究计划，造成研究成果受到多方面的限制。
4.偏见的制约
每一个人都会有主观意识，或多或少先入为主的成见，这些都将渗入其研究成果之中。因此遇事不冷静、容易激动以及情绪化的人不太适合做市场的调查与研究工作。
四、房地产市场调研的程序
营销调研和科学调研的其它形式一样，需要一系列相互关联的行动。系统性的市场调查需要一条主要线索，要经过周密计划和有秩序的调查。调研阶段经常遵循一般化的模式，有以下三个阶段：
第一阶段调查准备阶段。本阶段确定的问题及地域范围，并对调查目标进行初步分析，在此基础上制定调查计划(如调查方式及进度、收集信息的范围与种类，经费预算、组建队伍及人员培训等)。
第二阶段正式调查阶段。本阶段确定调研资料来源及收集方法。直接资料要采取访谈、问卷、观察等方法收集;间接资料可采取交换、购买、委托等方法。
第三阶段结果处理阶段。将调查收集的资料进行交叉分析分类统计，得出结论，在此基础上编写调查报告。
房地产市场调查研究对于房地产开发商，是至关重要的。它不仅仅关系到项目本身的成败，更关系到房地产开发商形象和口碑，进而影响到房地产商开拓新市场效果和今后发展。
参考文献：
[1]尹军，尹丽.房地产市场营销.北京：化学工业出版社
[2]吴翔华.房地产市场营销.南京：东南大学出版社
[3]张原，苏萱.房地产营销.北京：机械工业出版社