你为什么没法用公积金贷款？让潜规则告诉你

2017-05-04

一、贷款利者得房贷

即便银行承诺了按照约定予以一定的优惠和折扣，仍有很多贷款人在“无期限”等待。在贷款额度变的稀缺时，如果仍然按照原有优惠折扣发放贷款，银行的利润空间会大幅压缩，银行只能上浮利率来牟利。在贷款发放时，有限的额度往往优先保证贷款利的项目，其他的只能排队等待。

二、不同楼盘利率差别化

贷款买房利率打几折，不仅要看是你买的第几套房，还要看是哪个开发商的房子。同是贷款买第一套房，选择不同楼盘，利率也可能相差15%。

三、条件相同，接受的附加条件越多越好贷

银行的每个阶段都会有自己的业务指标，为多拉客户应付利润考核的压力，部分银行在房贷销售环节出现违规收费、承诺优惠、捆绑销售其他产品或者揽存等行为。

想要85折优惠？可以，但必须购买银行推出的理财产品或基金产品，少则几万、多则十几万。谁愿意接受购买理财产品的条件，就会优先贷到款；也有的客户不愿意搭配产品，就会被要求上浮利率。

四、当心空白合同

空白合同已经是银行近年来形成的行业“潜规则”，银行客户经理向贷款人口头承诺折扣利率，并且与贷款人签订空白的“同贷书”，上面只标明银行同意向贷款人放款，但并没有标注具体的利率和放款时间。

一旦银策发生变化，这些此前约定好的折扣瞬间化成泡影。空白合同没有法律效力，贷款人也无从追溯。在签订贷款合同时，如果是空白的，要让银行方面写下房贷利率的承诺，保留证据。

五、公积金贷款受歧视

公积金贷款，目前全国没有对开发商的强制性要求。公积金贷款受歧视，有以下原因：

1、开发商资质问题。楼盘能否使用住房公积金贷款取决于开发商是否资质齐全，还取决于是否与市公积金管理部门签订了申请合作协议；

2、开发商去公积金签合作协议流程较复杂。开发商在办理诸多手续之后，如果想让自己开发的商品房项目享受公积金贷款，还需要准备若干材料，向公积金管理部门申报。之后还要经过项目受理、审核、调查、认证、上报、审批等多个环节，才能由管理（分、管理部）与开发单位、受托银行签订协议，并在审批通过后当日将项目相关信息录入管理公积金贷款信息系统。

3、公积金贷款回笼资金慢。公积金贷款审批时间较长、手续相对复杂、回笼资金相对较慢，开发商更愿意购房者付全款或使用商业贷款。

4、楼市状况相对较好，银行和开发商互惠互利。即使拒绝使用公积金贷款，开发商也不愁房子卖不出去。房地产开发和交易需要大量的资金，很多银行同意放贷的重要条件，就是让开发商帮银行争取房贷客户，售楼人员也有“任务指标”。因为压力和动力并存，开发商、房产中介和售楼人员都积极向购房者推销商业贷款。

六、银行“嫌弃”组合贷款

办理组合贷款涉及到银行、公积金管理两个机构，办理起来程序复杂，加上公积金贷款的申请周期较长，银行要长时间耗费时间、人力、物力来应对组合贷款。

组合贷款本身能给银行带来的利润有限，银行不能因为这一单交易耽误了其他更能带来收益的交易。

但并不是完全不能贷，如果在A银行办理公积金贷款，同时又在A银行办理商业贷款，这样的组合贷款，A银行通常是会接受的。

七、房贷提前还款要交“罚金”

提前还款之所以要交违约金，原因很简单，因为申请房贷的头一年是利息多的时候，银行为了这笔贷款投入了人力物力，能捞回本的正是这头一年，所以，银行想要设法阻止借款人在此期限提前还贷，从而尽可能多的收取利息。

如果购房者坚持提前还款，银行只能另想办法“回本”顺便赚钱。一年以上可以自由选择还款金额，且不需要缴纳违约金。

在我们买房办理贷款的时候，可以挑选出那些能够使用公积金贷款的楼盘，在这些楼盘中选择符合自己要求的房子。同时，咨询售楼部，与其合作的贷款银行的贷款利率优惠。开发商与银行有合作，一般商业贷款都会批下来的，毕竟双方是建立者互惠互利的合作基础上的。