上海静安闸北两区合并 “新静安区”楼市解读

9月8日下午5时，上海市静安区和闸北区同时召开区党政负责干部会议。会上宣布，静安区与闸北区撤二建一，建设新“静安区”，区政府目前设在常德路370号。据悉，新静安区面积37.37平方公里，户籍100万，常住人口122万，13个街镇。

原闸北区情况：

闸北区地处上海市中心区北部。东与虹口区、宝山区为邻，西与普陀区、宝山区毗连，南隔苏州河与黄浦区、静安两区相望，北与宝山区接壤。全境南北长约10公里，总面积29.19平方公里。

原静安区情况：

静安区地处上海市中心，总人口约33万人。静安区因境内古刹静安寺而得名，历史文脉悠久、城市环境优美信息交通便捷。区内现代商贸发达中西文化交融，历来是上海中心商业商务区和对外交流的窗口。

静安区和闸北区两区合并，“新静安区”房地产市场如何走向？对于楼市影响如何？业内从住宅市场、商办市场逐一解读。

1、住宅市场：

原静安区本来宅地稀缺，多年来一直很少供应，即使有旧城改造项目，也步履维艰，因此，新建项目的供应量跟不上市场需求的节奏，原静安区住宅市场发展受限，区域市场势必会走向高端，于是，原静安区住宅市场的标签就是市中心高端物业。

而原闸北区多年来品质未能提升至中高端，直到方兴“地王”之后，区域地价攀升，房价也攀升，从地王之前的每平方米4万均价到之后的今年的6万均价，新建项目品质有所提升，但整体上并没有摆脱区域品质低下的印象。

随着区域配套的不断完善，随着土地价格的 攀升，随着并区后两区市场趋同化，原闸北房价因为“并区”有可能会进一步上涨，进一步向原静安区看齐。

2、商办市场：

从原静安区来看，已经形成静安寺、南京西路、长寿路三个商圈，区域内商业、氛围相对成熟，但是新的商圈的形成已经很难。

从原闸北来看，目前还说的过去的有大宁商圈、不夜城商圈，但商圈品质尚不如原静安的静安寺和南京西路。从原闸北来看，商圈仍然有提升的空间。

在此基础上，政府政策支持、原静安经验传授与并区后开发商集聚开发的效应会发挥出来，至此，大宁商圈的氛围有可能会进一步提升，市场价值会进一步凸显。

3、土地市场：

并区后，原静安仍然无土地供应，但是原闸北仍然有土地供应，开发商还会继续积极关注这个区域市场，这个区域内“地王”还会频出，土地价格出现面粉向面包看齐的现象还会重演。至此，地价进一步推升房价上涨，市场会因此出现价格“泡沫”。因此，虽然并区有短期利好，但是开发商拿地仍然需谨慎，否则极有可能陷入市场风险。